Cách tính chi phí xây nhà chính xác dựa theo m2

Contents

Cách tính chi phí xây nhà dựa vào tổng diện tích xây dựng.
Phần móng:
Phần sân:
Phần nhà:
Phần ban công :
Phần Mái:
Phần tầng hầm(Tính riêng so với móng):
Ô trống trong nhà(thông tầng):
Giá xây nhà thô và trọn gói.

Cách tính chi phí xây nhà dựa theo diện tích m2 được coi là một trong những giải pháp nhanh nhất giúp chủ đầu tư nắm được chi phí thiết kế, xây thô và trọn gói theo m2. Bởi lẽ đây là cách tính đơn giản, dễ hiểu giúp cho các chủ đầu tư có cơ sở để dự trù chi phí ban đầu.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư muốn thiết kế thi công xây dựng nhà ở trọn gói theo m2 nhưng vẫn chưa thực sự hiểu rõ về cách tính này. Trong bài viết này, Song Phát hướng dẫn cách tính chi phí xây nhà theo m2 chính xác và dễ hiểu nhất, giúp chủ đầu tư dễ dàng hình dung được mức chi phí phải bỏ ra trước khi bắt đầu xây dựng.

Cách tính chi phí xây nhà dựa vào tổng diện tích xây dựng.

Tổng diện tích xây dựng = diện tích sàn sử dụng + diện tích khác (phần móng, mái, sân, ban công, lô gia, tầng hầm nếu có).

Diện tích sàn hiểu đơn giản là sàn trệt có diện tích 5.25m x 26m thì diện tích sàn trệt là 136.5m2.

Bảng báo giá khái toán thiết kế giúp chủ đầu tư hình dung ra được chi phí xây dựng cho ngôi nhà của mình

Bảng khái toán này nhà thầu sẽ tính cho chủ đầu tư khi chuẩn bị thiết kế. Chủ đầu tư phải hiểu vì sao tính ra được bảng khái toán này thì mới dễ dàng làm việc với nhà thầu.

Nếu đã xin giấy phép xây dựng thì số liệu chiều dài, chiều rộng sẽ được lấy từ Bản vẽ xin phép xây dựng hoặc sổ hồng theo nhu cầu xây dựng.

Phần móng:

Tùy vào nhà bạn sử dụng loại móng nào mà sẽ có hệ số móng được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

Móng đơn tính 20% diện tích.
Nếu diện tích sàn nhỏ hơn 150m2 thì đài móng trên nền cọc bê tông cốt thép ép tải tính 40% diện tích, diện tích sàn lớn hơn 150m2 tính 30% diện tích, dưới 50m2 hoặc bề ngang dưới 4m sẽ tính 50% diện tích.
Đài móng trên nền cọc khoan nhồi, cọc bê tông cốt thép ép neo tính 40% diện tích.
Móng băng dưới 50m2 tính 70% diện tích, từ 50 đến 100m2 tính 60% diện tích, trên 100m2 tính 50% diện tích.
Móng bè tính 100% diện tích.

Nhà phố sẽ có 2 loại móng phổ biến nhất là móng cọc và móng băng, bạn có thể tham khảo về 2 loại móng này ở link tại đây: So sánh móng băng và móng cọc

Móng cọc cho diện tích sàn trong nhà và phần sân. Sử dụng móng cọc nên hệ số 0.4

Với chiều dài 26.00m và chiều rộng 5.25m, ta có diện tích sàn = 26.00*5.25 = 136.5m2

Tùy thuộc vào từng loại móng được lựa chọn mà ta chọn hệ sô móng tiêu chuẩn khác nhau. Do nhà anh Hưng sử dụng móng cọc BTCT ép tải nên hệ số móng tính 0.4 (40% diện tích). Từ đó ta có diện tích sàn tính theo hệ số = 136.50*0.4 = 54.60m2.

Vì không gian diện tích rộng rãi nên chủ đầu tư quyết định chừa ra khoảng sân sau với diện tích 31.05m2, vậy diện tích móng sân sau theo hệ số = 31.05*0.4 = 12.42m2.

Tổng diện tích móng theo hệ số = diện tích sân sau theo hệ số + diện tích sàn trệt theo hệ số = 12.42 + 54.60 = 67.02m2.

Nếu diện tích đất là 5,25 x 26m chủ đầu tư xây full diện tích không chừa sân trước và sân sau thì cứ lấy diện tích 5,25 x 26m để đưa vào bảng khái toán. Phần sân nếu làm cổng, xây tường bao bắt buộc làm móng để đảm bảo tính kiên cố.

Phần sân:

Hệ số phần sân được tính dựa trên tiêu chuẩn sau:

Dưới 15m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 100%.
Dưới 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 70%.
Trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền tính 50%.

Phần sân sau nhà anh Hưng có diện tích 31.05m2 thuộc trường hợp trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền nên được tính với hệ số 0.5 (50% diện tích). Từ đó ta được diện tích sân sau theo hệ số = 31.05*0.5 = 15.53m2. Đây là hao phí xây dựng của sân trệt. Nếu lấy 15.53m2 nhân với đơn giá thô 3tr4/m2 thì chi phí phần thô cho sân này là khoảng 53 triệu.

Phần nhà:

Hệ số phần nhà được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

Phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích.
Phần diện tích không có mái che nhưng có lát gạch nền tính 70% diện tích.(Phần ban công).
Phần diện tích lô gia tính 100% diện tích.

Cách tính diện tích tầng trệt theo hệ số

Phần diện tích sàn thuộc không gian có mái che phía trên nên được tính 100% diện tích tương ứng hệ số là 1. Ta được diện tích sàn theo hệ số = 136.50*1=136.50.

Tổng diện tích tầng trệt theo hệ số = diện tích sân sau theo hệ số + diện tích sàn theo hệ số = 15.53 + 136.50 = 152.03m2.

Cách tính diện tích tầng 1, 2 theo hệ số — Cách tính diện tích sàn lầu 1,2 theo hệ số

Tính diện tích sàn lầu 1,2 được chia làm 2 phần. Phần màu xanh là ban công, còn lại là phần nhà được tính với các hệ số khác nhau. Diện tích sàn lầu 1, lầu 2 thuộc phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích. Từ đó ta có: diện tích sàn lầu 1 theo hệ số = diện tích sàn lầu 2 theo hệ số = 136.50*1= 136.50.

Phần ban công :

Diện tích ban công của ngôi nhà phụ thuộc vào lộ giới đường như sau:

Lộ giới đường trên 12m: Ban công được ra 1.2m.
Lộ giới đường từ 7 – 12m: Ban công được ra 0.9m.
Lộ giới đường dưới 7m: Không được ra ban công.

Đa phần ban công nhà phố sẽ được đưa ra 0.9m, tùy thuộc vào địa hình khu vực, chủ đầu tư nhìn nhà lân cận mà tính cho phù hợp.

Hệ số ban công được tính dựa theo tiêu chuẩn sau:

Ban công có mái che xây tường bao hai bên dưới 1m1 tính 70% diện tích, xây tường bao kín cao trên 1m1 tính 100% diện tích.
Ban công nhà tân cổ điển(Có phào chỉ, đổ cột, phù điêu) tính 100% diện tích
Ban công không có mái che, xây tường bao hai bên cao dưới 1m1 tính 50% diện tích.
Lô gia tính 100% diện tích

Nhà anh Hưng với lộ giới đường trên 12m nên ban công được ra 1.2m, chiều rộng ban công là 5.25m. Từ đó ta có diện tích ban công lầu 1 = diện tích ban công lầu 2 = dài * rộng = 1.2*5.25 = 6.30m.

Do phần diện tích ban công lựa chọn thi công có mái che nên tính 70% diện tích. Ta tính được diện tích ban công lầu 1 theo hệ số = diện tích ban công lầu 2 theo hệ số = 6.30*0.7 = 4.41m2

Tổng diện tích lầu 1 theo hệ số = tổng diện tích lầu 2 theo hệ số = diện tích sàn theo hệ số + diện tích ban công theo hệ số = 136.50 + 4.41 = 140.91m2.

Diện tích lầu 3 gồm 2 phần: Diện tích sàn có mái che và diện tích sân trước (sân thượng).

Phần diện tích sàn có mái che (gồm Phòng thờ, phòng ngủ và 1 nhà vệ sinh) có chiều dài 15.60m và chiều rộng 5.25m. Từ đó ta có diện tích phần có mái che = dài*rộng = 15.60*5.25 = 81.90m2

Dựa theo tiêu chuẩn hệ số phần nhà, phần diện tích có mái che phía trên tính 100% diện tích, tương ứng với hệ số 1. Vậy diện tích theo hệ số của phần sàn có mái che lầu 3 = 81.90*1 = 81.90m2.

Phần sân trước (sân thượng) có chiều dài 11.60m và chiều rộng 5.25m, ta được diện tích sân trước = 11.60*5.25 = 60.90m2.

Với diện tích sân thượng 60.90m2 thuộc nhóm trên 30m2 có đổ cột, đổ đà kiềng, xây tường rào, lát gạch nền nên được tính 50% diện tích tương ứng với hệ số 0.5. Như vậy, ta được diện tích sân trước theo hệ số = 60.90*0.5 = 30.45 m2.

Tổng diện tích lầu 3 theo hệ số = diện tích sàn có mái che theo hệ số + diện tích sân trước theo hệ số = 81.90 + 30.45 = 112.35m2.

Phần Mái:

Hệ số phần mái được tính dựa theo tiêu chuẩn:

Mái bê tông cốt thép, không lát gạch tính 50% diện tích của mái, có lát gạch tính 60% diện tích của mái.
Mái ngói vì kèo sắt tính 70% diện tích của mái.
Mái bê tông dán ngói tính 100% diện tích của mái.
Mái tôn tính 30% diện tích của mái.

Cách tính diện tích mặt bằng mái theo hệ số — Cách tính diện tich mặt bằng mái theo hệ số

Diện tích sàn mái bằng = diện tích sàn + diện tích ban công = 136.50 + 6.3 = 142.80 m2

Do sàn mái bằng bê tông cốt thép không lát gạch nên được tính với hệ số 0.5 tương đương với 50% diện tích. Ta được diện tích sàn mái theo hệ số = 142.80 * 0.5 = 71.40 m2

Tổng diện tích các lỗ trống (không tính dầm) = 4.85*2.8 + 4.85*2.3 + 4.85*4.7 = 47.52 m2

Diện tích trừ lỗ trống theo hệ số = 47.52*(-0.5) = -23.76m2

Vậy tổng diện tích mái theo hệ số = tổng diện tích sàn mái theo hệ số + diện tích trừ lỗ trống theo hệ số = 71.40 + (-23.76) = 47.64m2

Trên đây là cách tính sàn mái có trừ lỗ trống thông tầng. Nếu chủ đầu tư không biết rõ kích thước dầm là bao nhiêu thì diện tích sàn mái theo hệ số được tính như sau:

Diện tích sàn mái bằng: 0.6 + 5.73 + 3.9 + 5.37 = 15.6. Tổng diện tích sàn mái bằng: 15.6m x 5.25m = 81.9m. Mái btct thì hệ số 0.5. Ta có: 81.9 x 0.5 = 40.95m.

Seno mặt tiền: 1.2 x 5.25 x 0.5 = 3.15.

Tổng diện tích xây dựng cho sàn mái: 40.95 + 3.15 = 44.1m2.

Cách tính này chênh lệch với cách tính chính xác ở trên là 3m2. Không đáng kể vì chưa rõ kích thước dầm hai bên.

Sau khi có thiết kế Song Phát mới tính được số m2 chính xác vì có đầy đủ kích thước.

Phần tầng hầm(Tính riêng so với móng):

Hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.8m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 170% diện tích.
Hầm có độ sâu nhỏ hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 200% diện tích.
Hầm có độ sâu lớn hơn 2.0m so với cao độ đỉnh ram hầm tính 250% diện tích.

Thiết kế tầng hầm công trình Song Phát Building

Ô trống trong nhà(thông tầng):

Có diện tích dưới 8m2 tính như sàn bình thường.
Có diện tích lớn hơn 8m2 tính 50% diện tích.

Nếu ngôi nhà có tầng lửng, ta tính diện tích tầng lửng theo hệ số như sau:

Diện tích tầng lửng theo hệ số = diện tích sàn theo hệ số + diện tích thông tầng theo hệ số

Trong đó:

Diện tích thông tầng theo hệ số = diện tích thông tầng * hệ số (hệ số phụ thuộc vào diện tích thông tầng).
Diện tích sàn theo hệ số = (diện tích sàn trệt – diện tích thông tầng) * 1 (hệ số phần diện tích có mái che tính 100% diện tích).

Ví dụ cụ thể cho cách tính diện tích tầng lửng theo hệ số như sau:

Tùy thuộc vào diện tích và nhu cầu của chủ đầu tư và tỷ lệ diện tích sàn và diện tích thông tầng có thể thay đổi. Tuy nhiên, thông thường diện tích sàn lửng = 65% diện tích sàn trệt, diện tích thông tầng = 35% diện tích sàn trệt.

Từ đó ta được:

Diện tích thông tầng = 146.88*35% = 51.41m2, Do diện tích thông tầng lớn hơn 8,2m nên tính 50% diện tích, ta được diện tích thông tầng theo hệ số = 51.41*0.5 = 25.70m2

Diện tích sàn lửng = 146.88*65% = 95.47m2, Diện tích sàn lửng được tính 100 % diện tích nên ta có: diện tích sàn lửng theo hệ số = 95.47*1 = 95.47m2

Vậy tổng diện tích tầng lửng theo hệ số = diện tích sàn theo hệ số + diện tích thông tầng theo hệ số = 95.47 + 25.70 = 121.18m2.

Thông tầng lửng có xây tường, hệ dầm nên có hao phí xây dựng.

Những chủ đầu tư đang có cho mình một ý tưởng thiết kế nhà ở có tầng lửng thì nên tìm hiểu kỹ hơn về cách tính này, bên cạnh đó cũng cần tìm hiểu thêm về những mẫu thiết kế nhà có tầng lửng đẹp trước khi tiến hành xây dựng.

Giá xây nhà thô và trọn gói.

Giá thiết kế = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá thiết kế theo m2

Giá phần thô = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần thô theo m2.

Giá phần hoàn thiện = Tổng diện tích xây dựng x đơn giá phần hoàn thiện theo m2.

Giá trọn gói = Diện tích xây dựng x đơn giá xây dựng trọn gói(cả phần thô và hoàn thiện).

Với tổng diện tích tính theo hệ số = 660.86m2 ta tính được giá xây thô và trọn gói cho nhà anh Hưng như sau:

Gía thiết kế kiến trúc = 660.86*180.000 (đơn giá thiết kế kiến trúc) = 119.000.000đ

Gía thiết kế kiến trúc + nội thất = 660.86*250.000 (đơn giá thiết kế kiến trúc + nội thất) = 165.300.000đ

Gía thi công phần thô + nhân công hoàn thiện = 660.86*3.400.000= 2.247.000đ

Chi phí thi công phần thô sẽ chính xác 95% theo báo giá khái toán vì vật tư xây thô Song Phát sử dụng vật tư chất lượng tốt không thay đổi phụ thuộc vào độ rộng hẻm, kết nhà, phong cách thiết kế. Còn chi phí hoàn thiện có thể thay đổi chênh lệch dựa vào hồ sơ thiết kế và vật tư hoàn thiện.

Bảng giá khái toán giúp cho chủ đầu tư có cái nhìn sơ bộ về chi phí cho công trình nhưng cơ sở để kí hợp đồng với Song Phát là bảng báo giá dự toán chi tiết cung cấp cho chủ đầu tư cái nhìn toàn diện về công đoạn làm việc, hạng mục thi công, nhãn hiệu, giá vật tư, nhân công.