Trước quyết định 56 để xác định quy mô xây dựng chỉ cần dựa vào bề rộng của lộ giới là bao nhiêu mét và tùy khu vực có thể xác định quy mô xây tối đa. Tuy nhiên khi quyết định 56/2021 có hiệu lực một số khu vực đã áp dụng thêm điều kiện phải đảm bảo hệ số sử dụng đất để xác định quy mô xây tối đa. Cùng tìm hiểu xem hệ số sử dụng đất là gì và khu vực Quận/Huyện nào đang áp dụng để hiểu rõ hơn trong quá trình xây nhà sắp tới.
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất được sinh ra với mục đích khống chế việc các chủ đầu tư, chủ công trình xây dựng số tầng quá lớn trong khu vực xây dựng so với tỷ lệ xây dựng cho phép. Ngoài ra, hệ số này cũng thể hiện kinh phí đầu tư, quy mô công trình và mật độ căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.
Hệ số sử dụng đất nhà liên kế bằng tổng diện tích sàn xây dựng (được tính theo số tầng, mật độ, khoảng lùi nhà liên kế được quy định tại các điểm 3, 4, 6 của Phụ lục 18) chia cho diện tích lô đất phù hợp quy hoạch.

Trong trường hợp đồ án Quy hoạch phân khu có quy định hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất xây dựng, hệ số sử dụng đất nhà liên kế không được vượt quá hệ số sử dụng đất tối đa nêu trên.
Để dễ hiểu hơn chủ đầu tư tham khảo ví dụ dưới đây để hình dung về hệ số sử dụng đất ảnh hưởng như nào đến quy mô xây dựng của ngôi nhà mình.
Lộ giới 8m quy mô xây dựng có thể tối đa trệt lửng 3 lầu sân thượng tuy nhiên khu vực Bình Tân có áp thêm hệ số sử dụng đất 3.29(Hệ số thay đổi theo từng con đường, hẻm chứ không giống nhau). Phần đất công nhận được xây dựng 4×12 = 48m2. Ta lấy diện tích đất công nhận nhân với hệ số sử dụng đất 48 x 3.27 = 157.92m2 tổng diện tích xây dựng tối đa cho phép.
Nếu tầng trệt xây full 48m2, lầu 1 48m2, lầu 2 48m2. 157.92 – 48 – 48 – 48 = 13.92m2. Thì chỉ còn 13.92m2 để làm diện tích tầng tum mái che thang. Sẽ không đủ diện tích sàn xây dựng để xây thêm 1 lầu. Quy hoạch xây tối đa nếu xây hết 48m2 hiện tại chỉ được 1 trệt 2 lầu sân thượng mà thôi.


Trong trường hợp lộ giới cho phép xây cao nhưng hệ số sử dụng đất lại thấp. Cùng với lô đất 48m2 chủ đầu tư muốn xây dựng trệt 3 lầu, lầu 3 xây full thành phòng thì phải giảm diện tích xây dựng tầng trệt, chừa sân diện tích còn lại và các lầu còn khoảng 39.48m2 * 4 = 157.92m2. Diện tích xây dựng phần nhà chỉ khoảng 4x10m, và chừa sân trước hoặc sân sau 2m.
Lưu ý ban công vươn ra ngoài cũng sẽ tính diện tích sàn sử dụng. Nếu chủ đầu tư xây dựng tầng lửng thì diện tích ô thông tầng sẽ không tính vào diện tích xây dựng chỉ tính diện tích đổ sàn 65% diện tích sàn trệt.
Xác định hệ số sử dụng đất cho từng khu vực.
Mỗi khu vực sẽ có hệ số sử đất khác nhau tùy phân loại đất sau khi đã xác định được tỷ lệ % đất ở, xác định hệ số sử dụng đất cơ sở của Ô phố và các yếu tố cộng thêm hoặc giảm trừ bên dưới.
Để xác định hệ số sử dụng đất chính xác bao nhiêu sẽ không thể kiểm tra theo văn bản hiện hành mà phải kiểm tra thông tin thể hiện trên bản đồ quy hoạch 1/500. Vậy chủ đầu tư cần nắm khu vực nào đang áp dụng để kiểm tra thông tin quy hoạch cho chính xác.
Khu vực đang áp dụng hệ số sử dụng đất.
Khu vực áp dụng hệ số sử dụng đất đầu tiên trên địa bàn TPHCM là Thành Phố Thủ Đức. Khu vực này chia rất nhiều loại đất đặc biệt nhóm đất ở xây dựng mới hệ số sử dụng đất rất thấp chỉ từ 0.8 – 1.5 chỉ cho phép xây dựng nhà vườn, nhà cấp 4 quy mô xây dựng không cao. Hơn nữa có thêm khoảng lùi sân trước 2m4 từ ranh lộ giới đảm bảo lộ giới an toàn phòng cháy chữa cháy. Diện tích xây dựng sẽ rất hạn chế nên cần kiểm tra thông tin cụ thể.
Khu vực tiếp theo áp dụng là Quận Bình Tân với hệ số sử dụng đất cũng tương đối cao quy hoạch cụ thể hơn Thủ Đức. Quận 11, Quận 10, Quận Bình Thạnh cũng đã áp dụng hệ số sử dụng đất để khống chế quy mô và các khu vực này hệ số sử dụng đất khá hạn chế mặc dù lộ giới lớn.
Tại thời điểm bài viết được đăng 10/2023, khu vực Tân Bình, Tân Phú, Quận 1, Quận 6, Gò Vấp và các quận huyện còn lại chưa có thông tin áp dụng. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư có kế hoạch xây dựng nằm ngoài các khu vực trên thì nên tiến hành sớm, vì khả năng hệ số sử dụng đất được áp dụng rộng rãi tỷ lệ cũng rất cao.
Trường hợp, đất nằm ở các khu vực Thủ Đức, Q11, Q10, Quận Bình Thạnh, Quận Bình Tân chủ đầu tư nên liên hệ với Song Phát để kiểm tra các thông tin quy hoạch cho chính xác để xác định với quy mô xây có đủ đáp ứng như cầu sinh hoạt, số lượng phòng của gia đình hay không.
Nếu cần tư vấn thông tin xây nhà hãy liên hệ ngay với chúng tôi theo thông tin bên dưới nhé.
Tác giả: Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Xây Dựng Sự Trường Tồn.
Thông tin liên hệ:
Công Ty CP ĐT Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Địa chỉ: 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Q.Tân Bình, TP.HCM
Xưởng nội thất: 28/6 Tân Chánh Hiệp 07, Phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, TP. HCM
Hotline: 0941.85.98.98 – 0918.85.98.98
Email: songphat@xaynhasaigon.vn
.