Chọn nhà thầu xây dựng bài bản hay tự thuê nhân công để xây nhà là một trong những quyết định đắn đo suy nghĩ của chủ đầu tư khi xây nhà. Với 5 khác biệt được nhìn nhận từ góc độ khách quan này Song Phát chia sẻ cho chủ đầu tư tiết kiệm được thời gian tìm hiểu, nếu còn đang phân vân lựa chọn giữa hai loại hình dịch vụ này.
Thầu địa phương hay còn gọi đội khoán là một tổ chức với số lượng người giới hạn chỉ có kinh nghiệm xây nhà nhưng không được đầu tư bài bản, không có cơ sở kinh doanh nhất định, nhận xây nhà với hình thức cho thuê nhân công thông qua người quen giới thiệu hoặc khu vực gần nhà, mọi vật tư phần thô sẽ do chủ nhà là người trực tiếp mua, tự quản lý và cung cấp cho công trình.
Hình thức này khá giống với công ty xây dựng giao khoán phần thô cho đội khoán, chỉ khác chủ nhà là người làm việc trực tiếp với đội khoán mà không thông qua công ty xây dựng. Về 3 loại hình thức tổ chức thi công của công ty xây dựng: Bán thầu, giao khoán, tổ chức công nhật đã được Song Phát chia sẻ trước đây.
Vẫn có không ít chủ nhà muốn tự mua vật tư và thuê nhân công xây thô và hoàn thiện vì đây là hình thức tổ chức thi công có từ xưa khi xã hội chưa chuyên biệt hóa ngành nghề.
1.Một bên thi công theo bản vẽ thiết kế, bên còn lại thì không.
Bản vẽ thiết kế là điểm khác biệt đầu tiên giữa một công ty xây dựng và đội khoán. Với dịch vụ xây nhà trọn gói của công ty xây dựng, thiết kế nhà là công đoạn tiên quyết và được đầu tư chỉnh chu. Trong khi đó, đội khoán cho thuê nhân công chỉ dựa trên kinh nghiệm sẽ bắt tay vào thi công ngay theo ý tưởng phác thảo của chủ nhà. Với quan niệm xây nhà đơn giản không phức tạp, không phải mất tiền thiết kế để tiết kiệm chi phí, chủ nhà thường không muốn thiết kế nhà.
Không có bản vẽ thiết kế nhà có xây được nhà không? Chọn cách trực tiếp hướng dẫn đội thầu xây theo ý mình đã từ lâu trở thành cách làm phổ biến của nhiều gia đình. Thường thấy khi muốn xây nhà quy mô nhỏ như nhà cấp 4 không có lầu và kinh phí hạn chế. Nhà vẫn xây lên được, ở được.
Tuy nhiên, quá trình xây nhà thực sự vất vả, có nhiều rủi ro. Mọi vấn đề bắt nguồn từ việc không có một bản vẽ. Để mô phỏng căn nhà sẽ trông như thế nào để xây cho đúng.
- Khi gia chủ mô tả căn nhà cho người thợ hiểu, thợ có thể tưởng tượng ra không ít hơn một kiểu nhà. Hoặc chỉ đơn giản đưa hình ảnh nhà nào đã xây và yêu cầu thợ xây giống vậy. Chỉ qua lời giải thích, một người thợ có thể hiểu 100% ý mình? Chỉ cho đến khi xây lên thành ngôi nhà hoàn thiện, câu hỏi ấy mới được giải đáp.
- Vì thế, gia chủ phải theo sát đội xây để đảm bảo xây tới đâu đúng ý tới đó. Nếu không theo dõi sát sao, ngôi nhà không được như ý muốn, buộc phải đập bỏ xây lại. Làm tiêu hao vật tư cũng như công thợ.
- Lại có trường hợp thợ xây đúng như yêu cầu gia chủ, nhưng sau đó lại đập bỏ xây lại. Bởi vì thực tế không như chủ nhà nghĩ, vì chính chủ nhà cũng không mường tượng ra được chính xác nhu cầu của mình có khả thi hay không?
- Chủ nhà hoàn toàn không thể để kiểm tra hoặc yêu cầu đội thi công sẽ phải thi công đúng định mức theo tiêu chuẩn kỹ thuật (bởi ngay chính bạn cũng không nắm rõ Chính xác tiêu chuẩn kỹ thuật như thế nào?)
Nếu chủ đầu tư đã tìm hiểu rõ tầm quan trọng của hồ sơ thiết kế nhà chắc chắn chi phí này đáng để chủ nhà bỏ ra trước khi tiến hành xây nhà.
Bản vẽ thiết kế nhà đáng giá bao nhiêu?
Chi phí cho bản vẽ thiết kế được tính theo tổng diện tích xây dựng nhà ở, bao gồm móng, mái, diện tích sàn… những khu vực có hao phí xây dựng.
Chúng ta cùng làm một bài toán nhỏ để so sánh, nếu nhà xây nhà tầm 1 tỷ đồng thì chi phí cho hồ sơ thiết kế chỉ khoảng 25tr – 30tr. Chi phí này chiếm khoảng 2% tổng giá trị của ngôi nhà.
Nếu không có bản vẽ, chi phí tháo dỡ, đập bỏ hao phí cả vật tư và nhân công, kéo dài thời gian thi công nhà có thể lên đến cả 100tr. Tương đương 10% giá trị của ngôi nhà.
Hơn thế nữa, một bộ hồ sơ thiết kế nhà hoàn chỉnh giúp giải quyết 4 bài toán chính:
- Bố trí mặt bằng công năng. Làm sao sắp xếp không gian một cách khoa học, đáp ứng đúng nhu cầu của gia đình mà không lãng phí diện tích sàn?
- Thiết kế kiến trúc. Mặt tiền nhà được khai triển giúp chủ nhà hình dung trước khi hoàn thiện, có phương án khả thi xây được trên thực tế và hợp túi tiền của chủ đầu tư.
- Bản vẽ hệ thống điện – nước – an ninh. Tính toán những công tác đi âm tường phục vụ sinh hoạt sau này tiện lợi.
- Bản vẽ kết cấu. Tính toán về mặt kỹ thuật nhằm đảm bảo công trình an toàn, bền vững, hiệu quả, hạn chế tối đa sự cố kết cấu.
Quạn trọng hơn nữa hồ sơ thiết kế nhà là cơ sở để nhà thầu xây dựng uy tín bốc khối lượng để làm báo giá dự toán chi tiết không phát sinh. Giúp chủ đầu tư dự trù kinh phí một cách chính xác nhất.
Ngoài ra, Song Phát hỗ trợ chủ đầu tư giảm 100% phí thiết kế khi kí kết hợp đồng xây nhà trọn gói – chìa khóa trao tay. Đây sẽ là ưu đãi ban đầu giúp chủ đầu tư tiết kiệm chi phí thiết kế không hề nhỏ để sử dụng mục đích khác.
2.Vấn đề mua vật tư và nhân công giữa nhà thầu xây dựng và chủ nhà.
Như đã nói ở trên khi thuê nhân công đội khoán, chủ nhà sẽ phải cung cấp toàn bộ vật tư từ phần thô cho đến hoàn thiện. Vật tư phần thô cũng rất đa dạng bao gồm sắt thép, gạch ống, gạch đinh, cát, xi măng, đá..Ngoài ra, còn có những vật tư phụ hỗ trợ cho việc xây thô chất lượng như cục kê bê tông, lưới mắt cáo…
Trước tiên, cần xem xét ba yếu tố chi phí, chất lượng và số lượng. Chi phí cho vật tư xây thô rất lớn và nếu chủ nhà tự mua trực tiếp vật tư của nhà cung cấp, chi phí thường cao hơn rất nhiều so với nhà thầu được chiết khấu trực tiếp cho chủ đầu tư. Chưa kể chủ nhà phải tự kiểm soát công nợ với nhà cung cấp để tránh chi phí bị đội lên quá nhiều. Việc thất thoát vật tư hay hao phí vật tư quá lớn cũng ảnh hưởng đến chi phí xây dựng. Một ưu điểm của tự thuê nhân công là chi phí nhân công được trả theo đơn giá m2 cố định nên không tác động nhiều về mặt chi phí trực tiếp.
Thứ 2 về yếu tố chất lượng, không phải lúc nào nhà cung cấp cũng cấp đúng chủng loại vật tư xây thô mà chủ nhà đặt mua, có nghĩa chủ đầu tư phải luôn túc trực ở công trình để kiểm tra chất lượng vật tư.
Số lượng vật tư cần được kiếm soát kĩ càng.
Cuối cùng là yếu tố số lượng việc đặt mua bao nhiêu thép, bao nhiêu khối cát, bao nhiêu khối đá.. sẽ phải phụ thuộc vào khả năng tính toán của đội khoán và làm việc với chủ nhà. Thiếu vật tư, công trình sẽ không thể thi công. Việc thất thoát vật tư hay hao phí vật tư quá lớn cũng ảnh hưởng đến chi phí xây dựng, dẫn dến tình trạng trì trệ, đây là một trong những lý do chính khiến tiến độ thi công không được đảm bảo.
Yếu tố con người cũng rất quan trọng khi số lượng nhân công trong đội khoán thường cố định nếu thiếu người rất khó để tìm kiếm bổ sung người mới. Nếu chỉ có 3 – 4 người đảm nhận việc thi công thì tiến độ của công trình cũng rất chậm.
Ngược lại, Nhà thầu xây dựng uy tín, mọi vật tư sẽ được kĩ sư tính toán kĩ càng, bốc tách vật tư hoàn thiện theo thiết kế có đầy đủ chủng loại, quy cách giữ nguyên thiết kế chi phí sẽ là con số 0.
Với nhà thầu uy tín quy trình chuyên nghiệp lợi nhuận đến từ việc quản lý tốt 3 yếu tố trên chứ không phải báo giá cao cho chủ đầu tư.
3. Sự khác biệt trong thi công xây dựng.
Đội ngũ tham gia vào quá trình thi công.
Quá trình thi công của công ty xây dựng, ngoài sự tham gia của thợ xây – người trực tiếp xây nên ngôi nhà, còn có sự góp mặt của kiến trúc sư và kỹ sư giám sát công trình.
Vậy vai trò của họ là gì?
Kiến trúc sư là cha đẻ của tác phẩm, xây ngôi nhà trên giấy. Nhiệm vụ của họ là giám sát tác giả, tức là theo dõi để đảm bảo công trình thi công đúng với bản vẽ.
Kỹ sư giám sát có trách nhiệm quản lý đội thi công làm việc sao cho đúng thiết kế, chất lượng và tiến độ.
Sự phối hợp chặt chẽ của 3 bộ phận kiến trúc sư – kỹ sư giám sát – thợ thi công góp phần tạo nên sự hoàn thiện của công trình.
Trong khi đó, 2 bộ phận quan trọng là Kiến Trúc Sư và Giám Sát lại “vắng bóng” khi chủ nhà giao phó toàn bộ công trình cho đội khoán đảm nhận. Số lượng công việc đè nặng lên vai, phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý của đội khoán. Đây chính là rủi ro lớn khi lựa chọn đội khoán.
Chất lượng thi công.
Để kiểm tra chất lượng thi công, chủ nhà thường quyết định đến tham quan những căn nhà đã hoàn thiện của đội khoán. Thực tế thì mặt tiền nhà hay trang trí bên trong sẽ không đặc sắc, do không có thiết kế ban đầu. Bởi càng nhiều thì chi tiết cần kĩ thuật thi công chính xác độ khó càng cao nhưng lại không cơ sở. Chỉ xem qua mỗi hình ảnh cũng không thể nào xây hoàn thiện giống 100% khi không có kích thước chính xác. Mục đích ban đầu của chủ nhà cũng chỉ là mặt tiền đơn giản, nên cũng không thể nào yêu cầu quá cao.
Về phần thô lại càng khó xem xét vì khi đã hoàn thiện không thể nào biết kết cấu bên trong đã được thi công như thế nào? Trong cùng một thời điểm, đội khoán cũng chỉ có thể thi công một công trình và chủ nhà cũng không thể tham quan chất lượng xây thô, chỉ khi họ trực tiếp xây nhà cho mình mới biết rõ năng lực .
Quy trình thi công.
Quy trình thi công cũng là yếu tố để đánh giá chất lượng giữa nhà thầu xây dựng và đội khoán. Sẽ có 2 tình huống rủi ro xảy ra: 1 là không biết để làm đúng, 2 là biết nhưng không làm đúng.
Lúc này vai trò của giám sát cực kỳ quan trọng. Để đảm bảo người xây nhà phải tuân thủ đúng bước và đúng tiêu chuẩn kỹ thuật. Có như vậy, công trình mới đạt điểm 10 chất lượng. Thiếu giám sát chất lượng dễ dẫn đến tình trạng đội khoán làm sai hoặc rút ngắn quy trình, giản lược các bước.
Bỏ qua công đoạn ghém tường trước khi tô. Dẫn đến tường sau khi tô trát không thẳng đứng, không phẳng, ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ sau khi hoàn thiện. Hay giản lược công đoạn ngâm thử nước trong 24 giờ để kiểm tra độ chống thấm ở phòng tắm, sàn mái, sàn ban công. Sử dụng gạch ống xây bể phốt thay vì gạch đinh.. có rất nhiều quy trình thi công khác nhau ảnh hưởng đến chất lượng mà chủ đầu tư có thể dễ dàng tìm hiểu qua hình ảnh thi công.
4. Các vấn đề phát sinh & thủ tục pháp lý.
Khi xây nhà bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng mới có thể tiến hành thi công đây là thủ tục pháp lý đầu tiên mà chủ nhà phải tự thực hiện khi thuê đội khoán. Chi phí xin phép cũng tiêu tốn một khoảng 5 – 15tr. Thêm một ưu điểm của nhà thầu xây dựng là Song Phát đang hỗ trợ chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng miễn phí khi kí hợp đồng thiết kế.
Xin giấy phép xây dựng được Song Phát hỗ trợ miễn phí.
Trong quá trình xây dựng, sẽ có rất nhiều cơ quan nhà nước có thể can thiệp vào công trình khi đang xây như: công an khu vực, quản lí trật tự đô thị, trắc địa, thanh tra xây dựng, sở tài nguyên môi trường… hoặc ngay cả hàng xóm khó tính kế bên cũng có thể gây khó dễ. Chủ nhà sẽ phải tự đứng ra giải quyết mọi vấn đề phát sinh này, đòi hỏi cần có hiểu biết về pháp lý nếu không công trình sẽ bị gián đoạn thi công.
Còn rất nhiều thủ tục thông báo tháo dỡ nhà cũ, khởi công nhà, hoàn công… chủ nhà phải tìm hiểu kĩ trước khi chọn thuê nhân công. Lựa chọn nhà thầu xây dựng thì bên công ty sẽ là người đứng ra thay mặt giải quyết mọi chuyện.
5. Chính sách bảo hành.
Đội khoán không có cơ sở kinh doanh hợp pháp và cố định, chính vì thế mà bảo hành sẽ hạn chế so với nhà thầu xây dựng.
Nhà thầu xây dựng sẽ bảo hành cả kết cấu và hoàn thiện với định hướng lâu dài có thể duy trì hoạt động kinh doanh. Nếu đơn vị không thể tồn tại thì việc bảo hành chẳng còn ý nghĩa gì nữa.
Có không ít chủ đầu tư ban đầu dự định thuê nhân công nhưng khi tham quan thực tế mẫu nhà mà đội khoán thi công họ cũng không cảm thấy hài lòng và có quá nhiều rủi ro khi chọn hình thức này nên đã thay đổi quyết định lựa chọn nhà thầu được đầu tư bài bản để an tâm hơn, khi xây nhà là chuyên hệ trọng của đời người.
>>> Tìm hiểu cửa nhôm Xingfa – vật liệu nội thất được nhiều chủ đầu tư lựa chọn
Tác giả: Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Xây Dựng Sự Trường Tồn.
Thông tin liên hệ:
Công Ty CP ĐT Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Địa chỉ: 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Q.Tân Bình, TP.HCM
Xưởng nội thất: 28/6 Tân Chánh Hiệp 07, Phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, TP. HCM
Hotline: 0941.85.98.98 – 0918.85.98.98
Email: songphat@xaynhasaigon.vn
