Xây nhà hiện nay có hai hình thức phổ biến: Xây nhà trọn gói – chìa khóa trao tay hoặc chỉ xây thô và nhân công hoàn thiện. Xây nhà phần thô có ảnh hưởng đến chất lượng ngôi nhà về kết cấu, độ bền, sự an toàn của thành viên trong gia đình khi sinh hoạt. Không phải quá trình xây thô tất cả nhà thầu đều giống nhau mà có sự khác biệt rất lớn.
Xây nhà thô rất phức tạp cần có kiến thức và am hiểu về ngành xây dựng. Vì thế chủ nhà thường giao phần thô cho nhà thầu thi công tuy nhiên chủ nhà cần quan tâm 5 lưu ý quan trọng khi chọn nhà thầu xây thô.
Chủng loại vật tư xây thô.
Chủng loại vật tư xây thô là điều mà chủ đầu tư nên so sánh giữa các nhà thầu. Chỉ khác nhau tên thương hiệu hay mã vật tư cũng ảnh hưởng đến chất lượng thi công và chi phí xây dựng. Hầu hết các nhà thầu đều công khai bảng chủng loại vật tư xây thô sử dụng cho công trình trong đơn giá xây nhà trọn gói. Vật tư xây thô tốt thì chất lượng của ngôi nhà được đảm bảo.
Tuy nhiên không phải nhà thầu nào cũng sử dụng đúng vật tư cam kết. Không chỉ nhà thầu mà nhà cung cấp vật tư cũng có thể làm giảm chất lượng vật tư để sinh lời như trộn lẫn giữa vật tư tốt và vật tư kém chất lượng, giao không đúng số lượng đặt hàng. Nếu không có quy trình kiểm soát chất lượng vật tư của kĩ sư thì vật tư sử dụng cho công trình cũng không đạt chất lượng.
Song Phát cũng đã chia sẻ một bài viết về vật tư xây thô kém chất lượng. Rất nhiều nhà thầu đã và đang sử dụng vật tư như đá đen, cát lẫn tạp chất, xi măng xây tô thay thế đa dụng… để nhằm giảm kinh phí đầu vào.
Chất lượng thi công xây thô của nhà thầu.
Nếu sử dụng móng cọc, công trình sẽ phải ép cọc chi phí này tính riêng so với móng. Chủ đầu tư cũng cần quan tâm đến vật tư cọc mà so sánh tổng chi phí vì cọc có rất nhiều loại cọc vuông kích thước 200×200, 250×250, 300x300mm.. Với kích thước cọc khác nhau thì kích thước thép bên trong cũng thay đổi. Với cọc 200×200 có 4 thanh thép D14, cọc 250×250 thép D16 chi phí chênh lệch nhau rất nhiều. Cọc 200×200 giá thành chỉ bằng một nửa so với cọc 250x250mm.
Chất lượng thi công xây thô của nhà thầu cũng khác nhau: Nếu sử dụng đúng chủng loại vật tư nhưng sai cách thi công ví dụ như sắt thép sàn. Nhà thầu uy tín sử dụng thép D 10 khoảng cách 200mm, có những nhà thầu cũng sử dụng thép sàn D10, D8 khoảng cách 250mm thì chất lượng thi công cũng giảm hơn.
Có những vật tư, kĩ thuật hỗ trợ chất lượng thi công tốt hơn như: Cục kê bê tông, lưới mắt cáo chống nứt, gạch đinh gia cố chân tường, giằng tường xây hầm tự hoại, đố cửa thay vì gạch ống..
Hiểu rõ hình thức nhà thầu tổ chức thi công xây thô.
Phần đông nhà thầu xây dựng đều cam kết không bán thầu tuy nhiên họ sẽ giao khoán xây thô cho các đội thợ bên ngoài. Vật tư xây thô nhà thầu sẽ cung cấp cho công trình nhưng máy móc, giàn giáo đội khoán sẽ tự cung cấp. Chi phí sẽ được tính theo m2 x đơn giá nhân công. Với cách thức này, nhà thầu rất nhẹ gánh trong việc quản lý. Nhược điểm, tiến độ thi công không đảm bảo, tay nghề của thợ không được kiểm chứng trước khi nhận công trình, bảo hành phụ thuộc cả bên đội khoán chứ không chỉ là nhà thầu.
Một tiêu chí quan trọng mà chủ đầu tư khi đến văn phòng tư vấn nên hỏi trực tiếp nhà thầu. Tiêu chí này chỉ khi nhà thầu chia sẻ thông tin, chủ đầu tư mới có thể nắm rõ. Xem chi tiết: Ưu nhược diểm của bán thầu, giao khoán, tổ chức công nhật.
Tiến độ thi công của ngôi nhà.
Thời gian thi công phần thô tương đối lâu tùy từng quy mô nhưng dao động khoảng 2 tháng- 3 tháng. Không phải nhà thầu nào cũng có thể đảm bảo tiến độ thi công của ngôi nhà đúng theo từng giai đoạn. Chậm tiến độ thi công chỉ xoay quanh hai yếu tố: Con người và Vật tư. Hình thức tổ chức thi công bán thầu, giao khoán, hay tổ chức công nhật quyết định đến 90% tiến độ thi công của ngôi nhà. Cùng Song Phát đi sâu tìm hiểu nguyên nhân của vấn đề này nhé.
Đối với hình thức bán thầu, đây là loại hình có tính chất lừa đảo, mọi trách nhiệm cung cấp vật tư, nhân công đều do bên được bán thầu quản lý. Việc chậm tiến độ thi công ắt hẳn sẽ xảy ra do nhà thầu kí hợp đồng thi công nhưng không trực tiếp quản lý bất cứ vấn đề gì.
Giao khoán xây thô có nghĩa nhà thầu tìm các đội khoán nhận xây nhà thô trên thị trường. Mọi máy móc thi công như máy khoan, máy đục, đầm dùi, máy tời, giàn giáo… đều do đội khoán chịu trách nhiệm cung cấp.
Về vấn đề máy móc, đội khoán họ có thể mua hoặc thuê ngoài. Vật tư máy móc và giàn giáo cho một công trình rất nhiều, chi phí để mua cũng rất lớn chính vì thế phương án thuê tạm một thời gian khi thi công được đa số được đội khoán áp dụng. Hơn nữa, việc làm của đội khoán bấp bênh, phụ thuộc tay nghề của đội, nên thường họ sẽ nghỉ 1 thời gian khi xây xong công trình. Khi không cần sử dụng có thể trả lại máy móc mà không tốn mặt bằng để cất trữ.
Trong quá trình thi công, việc sử dụng máy móc thường xuyên dẫn đến hư hỏng, không có đủ trang thiết bị phục vụ thi công vì thế đội khoán có ngày nghỉ ngày làm.
Đối với yếu tố con người, đội khoán hầu như là người quen, nếu chẳng may người trong đội có việc nghỉ đột xuất thì người nhận khoán phải tự tìm người thay thế mất rất nhiều thời gian, đôi khi người mới có thể không phù hợp cả về năng lực và thái độ. Chính vì điều này mà lúc thi công chỉ có 3, 4 người ở công trình, việc thiếu nhân công dẫn đến tình trạng thi công ì ạch kéo dài. Phụ thuộc vào năng lực quản lý con người của người nhận khoán.
Số lượng nhân công nhiều hay ít phụ thuộc vào quy mô xây dựng nhưng phải đảm bảo số nhân công có cả cai, thợ chính, thợ phụ.
Nhà thầu cũng một phần tác động đến tiến độ thi công xây thô như cung cấp vật liệu: cát, đá, xi măng, coffa, sắt thép, m&e… Nếu không phối hợp tốt với đội khoán rất dễ xảy ra tình trạng thiết hụt vật tư. Việc thanh toán chi phí vật tư chậm trễ cho nhà cung cấp cũng ảnh hưởng tới quá trình cấp vật tư thô cho công trình.
Do máy móc, con người giao hết cho đội khoán nên nhà thầu rất phụ thuộc vào đội khoán và cũng không có phương án để cải thiện tiến độ thi công. Một số hạng mục công việc sau khi xây thô như: cán nền, lát gạch, dặm vá, xây dựng thêm tường, làm cổng sau hoàn công cũng phụ thuộc vào thợ phần thô.. việc điều phối thợ khoán cũng rất khó khăn.
Song Phát cũng đã từng áp dụng hình thức giao khoán này trước đây nên hiểu rõ ưu nhược điểm của hình thức này. Tiến hành thay đổi mới thành tổ chức công nhật 100% tất cả công trình với toàn bộ vật tư máy móc đều do Song Phát mua và cung cấp khắc phục toàn bộ nhược điểm của giao khoán.
Nếu chủ đầu tư đã theo hình ảnh thi công thực tế của Song Phát có thể để ý thường 1 tuần Song Phát sẽ đổ một sàn. Một điều nữa, nhà thầu giao đội khoán nên chi phí phải trả cho phần thô được tính cố định theo đơn giá nhân công đã ràng buộc trong hợp đồng. Việc kéo dài thi công cũng không ảnh hưởng đến nhà thầu chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư xây nhà.
Giá xây nhà thô theo m2.
Trên thị trường hiện nay sẽ chia thành hai phân khúc: Nhà thầu xây dựng giá rẻ và nhà thầu xây dựng chất lượng hướng đến hai đối tượng khách hàng hoàn toàn khác nhau. Với mục đích khác nhau thì cách làm cũng sẽ khác theo những tiêu chí đánh giá trên mà giá thành của hai phân khúc này có sự chênh lệch.
Nếu tìm nhà thầu giá rẻ chủ đầu tư cũng không thể đòi hỏi nhà thầu đó thi công chất lượng đạt chuẩn hay đảm bảo tiến độ xây nhà. Nhà thầu thi công chất lượng cũng không phải là giá quá cao mà chi phí hợp lý theo thực tế thi công. Giá xây nhà thô cũng ảnh hưởng bởi điều kiện thi công của công trình như: hẻm nhỏ, không có chỗ tập kết vật tư dẫn đến mất rất nhiều thời gian và sức người.
Xem qua hình ảnh thi công thực tế của nhà thầu chia sẻ hay đến trực tiếp tham quan công trình chủ đầu tư sẽ nhìn nhận thực tế hơn. Nếu nhà thầu chỉ chia sẻ mỗi hình ảnh thiết kế và nhà đã hoàn thiện, chủ đầu tư không thể nào biết được nhà thầu đó xây dựng có tốt hay không? Vì khi hoàn thiện nhà xong cũng thể biết kết cấu bên trong đã được xây như thế nào?
Bảo hành nhà xây thô.
Các vấn đề liên quan đến chất lượng xây thô chỉ xảy ra khi ngôi nhà đã đi vào hoạt động, dễ gặp nhất là tình trạng thấm dột, nứt tường theo thời gian. Để càng lâu các vấn đề này ngày càng nghiêm trọng, ảnh hưởng thời gian, tiền bạc và cả quá trình sinh hoạt của gia đình.
Chẳng nói đâu xa, tôi là một ví dụ trước khi làm xây dựng, ở quê có thuê thợ để xây thêm phòng ngủ phía sau, làm diện tích nhỏ nên chỉ đâu thợ làm đấy, tự mua vật tư, không có thiết kế cũng không có ràng buộc hợp đồng bài bản. Do không am hiểu về xây dựng, mới chỉ 6 tháng khi xây xong đã xuất hiện vết nứt nhỏ trên trần lúc đó nghĩ không sao, mà 4 tháng sau quay về bây giờ vết nứt nhỏ đó giờ thành vết nứt từ trần xuống tới sàn.
Điều đáng nói ở đây thợ lúc trước thi công họ đã rời đi và gia đình phải tự tìm phương án, bỏ chi phí để sửa chữa. Yếu tố bảo hành chỉ có trong hợp đồng và nhà thầu nào cũng cam kết bảo hành kết cấu 5 năm. Nên tôi cũng khuyên chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu xây thô được đầu tư bài bản, có định hướng rõ ràng để sau này họ còn tồn tại mà bảo hành nhà cho mình.
Việc tự thuê nhân công hay chọn nhà thầu nhỏ không có định hướng rõ ràng cũng quá mạo hiểm vì ngôi nhà không chỉ xây 5, 10 năm mà cả một đời người.
>>> Lý do gia chủ nên sử dụng tấm nhựa PVC vân đá trang trí nội thất nhà phố
Tác giả: Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Xây Dựng Sự Trường Tồn.
Thông tin liên hệ:
Công Ty CP ĐT Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Địa chỉ: 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Q.Tân Bình, TP.HCM
Xưởng nội thất: 28/6 Tân Chánh Hiệp 07, Phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, TP. HCM
Hotline: 0941.85.98.98 – 0918.85.98.98
Email: songphat@xaynhasaigon.vn
