- Chi phí phát sinh khi xây nhà do thường xuyên thay đổi ý định trong thiết kế.
- Phát sinh trong việc xin giấy phép xây dựng.
- Nhu cầu thực tế lúc thi công không giống như dự định ban đầu.
- Báo giá thiếu diện tích xây dựng.
- Báo giá hoàn thiện theo m2.
- Báo giá có hạng mục công việc nhưng vật tư chung chung, không rõ ràng.
- Báo giá thiếu các công việc bắt buộc phải có.
- Chọn nhà thầu không uy tín.
Các chi phí phát sinh khi xây nhà luôn là nỗi lo của hầu hết chủ đầu tư. Khi xây nhà lần đầu có rất nhiều chi phí phát sinh tiềm ẩn nếu không nói ra làm sao chủ đầu tư biết. Song Phát chia ra 2 loại chi phí phát sinh hợp lý và vô lý đến từ chủ đầu tư và cả nhà thầu.
Chi phí phát sinh này không phải chỉ 1 triệu, 2 triệu mà có khi lên tới hàng trăm triệu. Dưới đây là những nguyên nhân gây ra chi phí phát sinh, biết được nguyên nhân sẽ có cách phòng tránh.
Đầu tiên là những chi phí phát sinh hợp lý, chi phí này thường xuất phát do yếu tố chủ quan của chủ đầu tư ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và có hao phí xây dựng. Những chi phí phát sinh vô lý mà chủ đầu tư không lường trước nằm ở cuối bài này.
Chi phí phát sinh khi xây nhà do thường xuyên thay đổi ý định trong thiết kế.
Nguyên nhân đầu tiên cũng là vấn đề nhiều người gặp phải nhất là thường xuyên thay đổi ý định trong thiết kế.
Họ không hiểu hết về hồ sơ thiết kế nhà và không thể hình dung ra ngôi nhà sẽ trông thực sự như thế nào. Chi phí thiết kế phụ thuộc vào tổng diện tích xây dựng có những thay đổi bắt buộc phải tính phát sinh như: Nhà bạn tổng diện tích xây dựng 100m2, bạn dự định xây 70m2 không làm sân trước. Sau khi kí hợp đồng thiết kế bạn lại muốn làm sân 30m2 lúc này tổng diện tích xây dựng nhà lại thay đổi, tăng lên. Sân mà có đổ cột, tường rào, lát gạch bắt buộc phải làm móng sẽ phát sinh thêm 1 khoảng chi phí thiết kế.
Những thay đổi không làm tăng hay giảm diện tích xây dựng trong thiết kế như yêu cầu trang trí thêm cho mặt tiền, thay đổi màu sắc, thay đổi bố cục mặt bằng.. sẽ không tính phát sinh cho chủ đầu tư.
Phát sinh trong việc xin giấy phép xây dựng.
Giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc khi bạn muốn xây một ngôi nhà. Nhưng nếu không nắm rõ kiến thức về những quy định luật pháp, bạn khó có thể tự mình đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy phép.
Khi mình đã xin phép xây dựng 1 trệt 2 lầu sân thượng thì mình không thể xây 1 trệt 1 lầu. Xây dựng phải giống như trong giấy phép bởi giấy phép xây dựng là căn cứ xử lý vi phạm theo pháp luật. Vì thế chủ đầu tư cần cân nhắc chi phí xây dựng cho ngôi nhà trước khi xin phép. Việc xin lại giấy phép xây dựng nhiều lần sẽ tốn chi phí phát sinh không nhỏ.
Nhu cầu thực tế lúc thi công không giống như dự định ban đầu.
Thông thường trước khi tiến hành xây dựng bạn sẽ làm việc với kiến trúc sư để đưa ra các yêu cầu thiết kế và nhận lại tư vấn. Tuy nhiên, trong một vài trường hợp, do KTS đã tư vấn cho chủ nhà về lựa chọn vật tư, thiết bị hoàn thiện ngôi nhà nhưng chủ đầu tư lại muốn làm theo ý mình.
Đến khi thi công, chủ nhà mới phát hiện ra nhu cầu thực tế của mình khác với những dự định ban đầu. Trong một vài trường hợp, các thành viên trong gia đình không thống nhất được quan điểm, lúc muốn sơn tường nhà màu vàng, nhưng khi sơn xong lại muốn sơn tường màu trắng. Chi phí này bắt buộc phải tính phát sinh do tốn vật tư sơn, nhân công.
Tương tự, có trường hợp gia chủ ban đầu dự định xây tường ở một vị trí có trong thiết kế nhưng khi xây xong lại không vừa ý và đổi thiết kế, làm phát sinh chi phí đập phá, sữa chữa và vật tư. Bắt buộc nhà thầu phải tính phát sinh trong trường hợp này. Chủ đầu tư cần xem xét kĩ hồ sơ thiết kế đã phù hợp với nhu cầu nhà mình thì mới chốt để thi công.
Phát sinh về vật tư hoàn thiện.
Vật tư hoàn thiện trên thị trường rất đa dạng đầy đủ từ phân khúc bình dân cho đến cao cấp. Cùng một giá tiền những lại có mẫu mã khác nhau và công dụng khác nhau.
Trong nhiều trường hợp việc chi phí phát sinh là do chủ nhà không trực tiếp kiểm tra vật tư mà chỉ xem qua hình ảnh rồi lựa chọn. Đến khi vào thực tế thi công, phát hiện ra vật liệu này không vừa ý, không phù hợp, lại phát sinh việc thay đổi vật liệu. Đặc biệt là mẫu gạch ốp lát. Hiện tại Song Phát đã có showroom trưng bày gạch ốp lát cho chủ đầu tư tham khảo tại văn phòng công ty.
Ban đầu trong báo giá sử dụng loại lavabo mã LHT300 của Toto có giá thành là 1 triệu 5 1 cái. Tuy nhiên sau này chủ đầu tư lại muốn thay đổi vật tư lavabo mã LHT301 có giá thành 4 triệu 1 cái thì sẽ có chi phí phát sinh thêm 2 triệu 5.
Chi phí phát sinh sẽ căn cứ vào báo giá chi tiết để Song Phát tính chi phí tăng hay giảm cho chủ đầu tư.
Chi phí phát sinh các hạng mục không nằm trong xây nhà trọn gói.
Thường thì khi xây nhà bạn chỉ quan tâm đến mỗi ngôi nhà, ít khi để ý đến những hạng mục khác như cổng ngõ, hàng rào, sân vườn, tiểu cảnh trang trí, nội thất rời… hạng mục này không có trong xây nhà trọn gói, thông thường các hạng mục này phải có chi tiết thiết kế mới có thể báo giá vì mỗi nhà mỗi khác nhau.
Nhưng trên thực tế, những phần này lại có thể khiến bạn tiêu tốn khá nhiều tiền để bảo đảm tính thẩm mỹ, an toàn và tiện dụng cho ngôi nhà. Vì vậy, khi lên kế hoạch chi phí xây dựng nhà, bạn hãy nhớ đưa những hạng mục này vào như một phần không thể thiếu của ngôi nhà.
Vậy 5 phát sinh trên đây là phổ biến nhất, bắt nguồn yếu tố chủ quan mà chủ đầu tư phải tự chịu trách nhiệm. Đây có thể coi là chi phí phát sinh hợp lý vì đó là mong muốn của chủ đầu tư. Vậy còn chi phí phát vô lý là do đâu?
Những phát sinh vô lý này xuất phát từ nhà thầu kém uy tín làm việc không rõ ràng, minh bạch.
Báo giá thiếu diện tích xây dựng.
Một số nhà thầu cố tình báo giá thiếu các khoảng diện tích xây dựng hoặc quá cao chi phí xây dựng so với thực tế. Chủ đầu tư có thể thấy giá thấp hơn mà lựa chọn nhà thầu này thi công, chắc chắn sau này họ tính phát sinh cho chủ đầu tư.
Một bảng báo giá khái toán đầy đủ phải diện tích sàn mỗi tầng cộng với diện tích móng, mái, sân, ban công, seno, tầng hầm nếu có. Nếu nhà có những diện tích này mà nhà thầu không báo giá trước khi kí hợp đồng thì sẽ tính phát sinh sau này.
Báo giá hoàn thiện theo m2.
Phần thô nhà thầu đã có chủng loại vật tư thô rõ ràng vì vậy chi phí xây thô hoàn toàn có thể tính theo m2 nhưng phần hoàn thiện nhà thì lại khác. Đa phần các nhà thầu hiện nay đều chia gói vật tư khá, tốt, trung bình để báo giá hoàn thiện m2 trước khi có thiết kế nhà.
Báo giá hoàn thiện theo m2 là cách tính chi phí làm cho chi phí xây nhà đội lên rất nhiều lần, hoặc chi phí quá thấp nếu chủng đầu tư sử dụng vật tư có chi phí cao cấp. Mỗi một ngôi nhà có từng thiết kế khác nhau. Nhà có 10 cửa sổ sẽ có chi phí cao hơn nhà 5 cửa sổ. Nếu nhà thầu báo giá hoàn thiện theo m2 cho tổng diện tích xây dựng ngôi nhà mà không có căn cứ chính xác thì chắc chắn sẽ tính phát sinh cho chủ đầu tư.
Đối với Song Phát báo giá hoàn thiện theo m2 chỉ giúp chủ đầu tư ước lượng kinh phí xây nhà trước khi có hồ sơ thiết kế nhà hoàn chỉnh. Khi có hồ sơ, kỹ sư Song Phát tiến hành bốc tách khối lượng làm báo giá chi tiết từng vật tư sử dụng trong ngôi nhà sẽ có chi phí chính xác không phát sinh.
Báo giá có hạng mục công việc nhưng vật tư chung chung, không rõ ràng.
Nhà thầu nhỏ, hay những thợ nhận công trình để làm riêng thường có cách làm không rõ ràng để sau này tính phát sinh cho chủ nhà. Họ có thể bốc khối lượng tương tự nhưng lại cố tính ghi chủng loại chung chung cả trong thiết kế lẫn báo giá như Cửa nhôm kính. Như báo giá chi tiết của Song Phát ở trên cửa nhôm kính có rất nhiều hãng, kích thước, độ dày nhôm khác nhau thì giá thành khác nhau. Cửa kính khung cố định có giá rẻ hơn cửa sổ, cửa sổ lại rẻ hơn cửa một cánh, cửa một cánh lại rẻ hơn cửa bốn cánh. Tùy vào cách mở mà lại còn có giá khác nhau. Nếu báo giá chung chung như vậy chắc chắn sẽ tính phát sinh thêm cho chủ đầu tư.
Báo giá thiếu các công việc bắt buộc phải có.
Ngoài các hạng mục công việc xây cho ngôi nhà của mình, còn có các hạng mục nhằm đảm bảo chất lượng như đổ bê tông sàn trệt, xử lý giáp mí cho nhà hàng xóm, chi phí nâng nền… phải khảo sát thực tế để biết được có cần thiết hay không. Tuy nhiên, một số nhà thầu cố tính không báo giá hạng mục công việc này trước khi kí hợp đồng để sau này tính phát sinh.
Chọn nhà thầu không uy tín.
Một số chi phí phát sinh đến từ nhà thầu không uy tín sau khi đã kí hợp đồng thi công, lại muốn tăng giá vì điều kiện thi công như hẻm nhỏ, phí vận chuyển vật tư, làm láng trại cho công nhân, hay tính thêm phụ thu làm cổng bảo vệ, tiền điện nước thi công, chi phí cho thanh tra..
Hy vọng sau khi tham khảo qua bài viết, bạn đã có cho mình những thông tin cơ bản để có thể quản lý và tránh việc phát sinh chi phí trong quá trình xây dựng nhà.
Nếu bạn đang có nhu cầu xây một ngôi nhà đẹp như trong mơ ước, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được những tư vấn tận tình và chính xác nhất.
Xem thêm: Cách tính diện tích xây dựng nhà ở – Hoạch định chi phí xây nhà
Có nên xây nhà trọn gói hay không?
>>> 3 loại vật liệu làm mái che giếng trời thông dụng nhất hiện nay
Thông tin liên hệ:
Công Ty CP ĐT Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Địa chỉ: 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Q.Tân Bình, TP.HCM
Xưởng nội thất: 28/6 Tân Chánh Hiệp 07, Phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, TP. HCM
Hotline: 0941.85.98.98 – 0918.85.98.98
Email: songphat@xaynhasaigon.vn
