- Nhận biết phương án mặt bằng bố trí vật dụng tối ưu.
- Cơ sở để bốc tách báo giá hoàn thiện không phát sinh.
- 1. Không xác định được giải pháp kết cấu – dễ báo sai chi phí lớn
- 2. Không rõ chiều cao tầng – sai lệch vật tư và khối lượng xây lắp
- 3. Không có thông tin vật liệu hoàn thiện – dễ sai lệch đơn giá
- 4. Không thể hiện hệ thống kỹ thuật (MEP) – rủi ro tiềm ẩn sau khi thi công
- 5. Nguy cơ phát sinh – gây hiểu lầm và mất lòng tin với khách hàng
Trong quá trình tư vấn thiết kế và thi công nhà ở, nhiều khách hàng thường mong muốn nhận được báo giá nhanh chóng chỉ dựa trên bản vẽ mặt bằng công năng. Tuy nhiên, việc báo giá khi chưa có đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả chủ đầu tư lẫn công ty xây dựng. Không chỉ khiến chi phí thực tế dễ bị đội lên, mà còn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công trình. Vậy vì sao không nên vội vàng báo giá chỉ dựa vào mặt bằng? Hãy cùng tìm hiểu kỹ hơn trong bài viết dưới đây.
Thực tế trên thị trường xây dựng có rất nhiều đơn vị với quy trình làm việc, thiết kế phương án mặt bằng bố trí miễn phí và dựa vào đó đã có thể đưa ra báo giá chi tiết để tiến hành tạm ứng chi phí thi công. Sau đó mới triển khai thiết kế chi tiết, xin giấy phép xây dựng.
Nhận biết phương án mặt bằng bố trí vật dụng tối ưu.
Có thể phương án mặt bằng được gửi cho chủ đầu tư chưa tối ưu vì có thể làm trong thời gian ngắn, không tính toán kĩ. Bố trí mặt bằng không phải chỉ để chủ đầu tư hình dung không gian. Một phương án tối ưu cần đáp ứng được 3 điều kiện sau:
- Phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của gia đình ở hiện tại và trong tương lại: Bố trí đầy đủ vật dụng tùy nhu cầu mỗi nhà(tủ giày, tủ quần áo, bàn ăn 4 – 8 chỗ, máy rửa chén, máy lọc nước, kệ thờ, cửa sổ…), thể hiện kích thước đầy đủ(hành lang, wc, lối đi, bậc thang, bề ngang cửa phòng, giường(1m4 – 2m).
- Tính toán phương án thi công khả thi: Thể hiện đầy đủ cột, dầm, hộp gen(Hộp kỹ thuật chứa đường ống nước, ống đồng, dây điện…)
- Đúng quy định xin phép của khu vực: Đảm bảo được chiều cao tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi sân sau, ban công, seno mặt tiền….để có được giấy phép xây dựng khởi công căn nhà.
Cơ sở để bốc tách báo giá hoàn thiện không phát sinh.
Để không có phát sinh thì báo giá phải chính xác đòi hỏi cần có đủ thông tin kích thước, quy cách, vật liệu, chủng loại. Chỉ dựa trên mặt bằng là không đủ điều kiện báo giá. Chủ đầu tư cần hiểu rõ một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ sẽ gồm Kiến Trúc, Kết Cấu, Điện Nước và cả 3D mặt tiền.
Trong phần kiến trúc sẽ có rất nhiều bản vẽ liên quan như: Mặt bằng lát gạch, chi tiết wc, mặt bằng trần thạch cao, mặt đứng, mặt cắt của ngôi nhà… được Kiến Trúc Sư thực hiện bằng phần mềm autocad chuyên dụng, xuất thành file PDF để chủ đầu tư dễ tham khảo. Trên phần mềm Autocad có thể dễ dàng chỉnh sửa, đo đạc giúp bộ phận báo giá có thể bốc tách khối lượng đúng và đầy đủ nhất.
Báo giá cửa chính xác theo thiết kế đúng kích thước, quy cách, chủng loại.
Với quy trình có hồ sơ thiết kế >> bốc tách báo giá, chủ đầu tư hoàn toàn có cơ sở để kiểm tra lại các kích thước, quy cách, độ chính xác của báo giá…Còn nếu chỉ dựa vào bố trí mặt bằng chủ đầu tư không thể kiểm tra các khối lượng và quy cách. Điều này dẫn đến độ chính xác của báo giá không đảm bảo.
Nếu thiết kế theo báo giá hoàn thiện đã gửi cho chủ đầu tư sẽ dẫn đến thiết kế bị khống chế bởi khối lượng, quy cách trong báo giá, ví dụ báo giá báo cửa 4 cánh 3m x 2m4 thì khi thiết kế bắt buộc phải thiết kế cửa 4 cánh 3mx2m4 thì lúc này mới không có chi phí thay đổi bởi chỉ cần thay đổi kích thước cửa thì chi phí cũng đã thay đổi theo. Làm cho thiết kế chưa chắc phù hợp với gia đình hoặc đảm bảo thẩm mỹ.
Trường hợp thay đổi thiết kế khác báo giá hoàn thiện đã gửi sẽ xảy ra chênh lệch về chi phí hoàn thiện và báo giá hoàn thiện đã không còn chính xác.
Nếu các khối lượng quy cách hay số lượng bóng đèn mỗi phòng được quy định sẵn để báo giá hoàn thiện mặt bằng dễ dàng hơn sẽ xảy ra trường hợp sau: Khối lượng theo báo giá và khối lượng thi công thực tế không khớp nhau mà có sự chênh lệch lớn.
+ Tại thời điểm đã thi công xong, nếu khối lượng thực tế lớn hơn khối lượng đã báo trong dự toán, chủ đầu tư có chịu bỏ tiền thêm để thanh toán cho đơn vị xây dựng hay đơn vị xây dựng chấp nhận thi công không lợi nhuận và bù tiền thêm cho khối lượng bị thiếu hụt.
+ Nếu khối lượng thực tế nhỏ hơn khối lượng đã báo trong dự doán về phía chủ đầu tư có chấp nhận phần chi phí chênh lệch này hay không?
Lúc này sẽ rất dễ gây ra mâu thuẫn và tranh cãi vì ban đầu cách thức thực hiện ban đầu đã không hợp lý.
1. Không xác định được giải pháp kết cấu – dễ báo sai chi phí lớn
Mặt bằng chỉ cho biết vị trí các phòng, không thể hiện được hệ kết cấu chịu lực như móng, cột, dầm, sàn. Trong khi đó, kết cấu là yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến chi phí xây dựng.
Ví dụ:
-
Hai ngôi nhà cùng mặt bằng 100m² nhưng một nhà xây trên nền đất cứng, chỉ cần móng đơn; nhà kia ở vùng đất yếu phải ép cọc hoặc làm móng băng sâu – chênh lệch chi phí có thể lên đến 50 – 100 triệu đồng, thậm chí hơn.
-
Ngoài ra, số lượng và vị trí cột, dầm sẽ ảnh hưởng đến khối lượng thép, bê tông – nếu không có bản vẽ kết cấu, dự toán sẽ rất dễ bị thiếu hoặc thừa.
2. Không rõ chiều cao tầng – sai lệch vật tư và khối lượng xây lắp
Mặt bằng thường không thể hiện cao độ tầng, chiều cao trần, hay độ cao bậc cầu thang… Trong khi đó:
-
Chiều cao mỗi tầng ảnh hưởng đến tổng chiều cao công trình → từ đó ảnh hưởng đến khối lượng xây tường, tô trát, sơn bả.
-
Cầu thang cao hơn → nhiều bậc hơn → tốn gạch, sắt, tay vịn, ốp đá nhiều hơn.
-
Tường cao hơn → cần nhiều vật tư hơn → nếu báo giá sai sẽ gây lỗ cho nhà thầu hoặc phát sinh cho chủ đầu tư.
3. Không có thông tin vật liệu hoàn thiện – dễ sai lệch đơn giá
Phần hoàn thiện là nơi dao động chi phí mạnh nhất, nhưng mặt bằng không thể hiện được:
-
Dùng cửa gỗ hay cửa nhôm kính?
-
Lát gạch thường hay đá granite?
-
Sơn nước hay ốp tường? Có trang trí trần không?
-
Có lam trang trí, bồn hoa, lan can kính, tay vịn gỗ…?
- 3D mặt tiền trang trí như thế nào?
Nếu nhà thầu báo giá theo mức trung bình nhưng sau đó chủ đầu tư chọn vật liệu cao cấp, sự chênh lệch có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.
4. Không thể hiện hệ thống kỹ thuật (MEP) – rủi ro tiềm ẩn sau khi thi công
Hệ thống MEP bao gồm:
-
Điện chiếu sáng, ổ cắm, điều hòa, bình nóng lạnh
-
Hệ thống cấp thoát nước, máy bơm, hầm tự hoại
-
Hệ thống chống sét, camera, Internet…
Tuy nhiên, mặt bằng chỉ bố trí công năng mà không thể hiện sơ đồ kỹ thuật chi tiết → khi thi công thực tế thường phát sinh:
-
Đục tường để đi điện → tốn thêm công và vật tư
-
Bổ sung đường ống nước → phá nền, làm lại
-
Không tính chi phí nhân công MEP từ đầu → báo thiếu, thi công dễ trễ tiến độ, mất uy tín.
5. Nguy cơ phát sinh – gây hiểu lầm và mất lòng tin với khách hàng
Khi báo giá sơ sài từ mặt bằng, đến lúc triển khai sẽ phát sinh nhiều hạng mục mà trước đó chưa đề cập:
-
Khách hàng có thể nghĩ công ty xây dựng “câu khách bằng giá rẻ”
-
Dẫn đến tranh cãi, mất niềm tin, thậm chí hủy hợp đồng
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín thương hiệu, đặc biệt với công ty làm việc lâu dài và phụ thuộc vào sự giới thiệu của khách cũ.
Việc báo giá hoàn thiện thi công chỉ dựa trên bản bố trí mặt bằng vật dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro không chỉ cho phía thi công mà còn cho cả chủ đầu tư. Thiếu các thông tin chi tiết như phối cảnh 3D, hồ sơ kỹ thuật, vật liệu cụ thể, và quy trình thi công dễ dẫn đến hiểu lầm, sai lệch kỳ vọng, phát sinh chi phí, và ảnh hưởng tiến độ công trình. Để đảm bảo tính minh bạch, chính xác và hiệu quả trong quá trình thi công, cả hai bên nên thống nhất rõ ràng về phạm vi công việc, và triển khai thiết kế ký chi tiết trước khi kí kết hợp đồng thi công chính thức.
Tác giả: Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Xây Dựng Sự Trường Tồn.
Thông tin liên hệ:
Công Ty CP ĐT Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Địa chỉ: 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Q.Tân Bình, TP.HCM
Xưởng nội thất: 28/6 Tân Chánh Hiệp 07, Phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, TP. HCM
Hotline: 0941.85.98.98 – 0918.85.98.98
Email: songphat@xaynhasaigon.vn
