- Tại sao có nhiều nhà thầu cùng quy mô diện tích nhà như vậy nhưng đơn giá phần thô theo m2 thấp hơn Song Phát?
- Làm sao để xây nhà không phát sinh?
- Xây nhà trọn gói có được ưu đãi gì không?
- Tại sao đơn giá tăng lên khi diện tích xây dựng giảm dần?
- Chi phí xây nhà lệch tầng, nhà hai mặt tiền, nhà tân cổ điển có cao hơn không?
- Có thể bố trí mặt bằng trước rồi mới kí hợp đồng thiết kế có được không?
- Tư vấn xây nhà trực tiếp cần mang theo những gì?
- Kí hợp đồng thiết kế có phải tạm ứng không?
- Hình thức thanh toán khi xây nhà như thế nào?
- Thời gian hoàn thiện hồ sơ thiết kế và xin giấy phép xây dựng là bao lâu?
Trong quá trình tư vấn khách hàng, Song Phát nhận được vô số câu hỏi có liên quan đến việc thi công bởi chủ đầu tư nào cũng đều là lần đầu xây nhà. Xoay quanh chi phí, thời gian, chất lượng, tiến độ, bảo hành, quy trình làm việc… bài viết này sẽ giải đáp những câu hỏi thường gặp cho chủ đầu tư nắm rõ và hiểu hơn về dịch vụ xây nhà trọn gói – chìa khóa trao tay của Song Phát. Phần 1 bao gồm các câu hỏi liên quan đến chi phí, phần 2 sẽ gồm các câu hỏi liên quan đến thi công.
Trước tiên, Song Phát sẽ trả lời những câu hỏi có liên quan đến chi phí xây nhà mà tất cả chủ đầu tư đều quan tâm khi tìm hiểu chuẩn bị xây nhà.
Tại sao có nhiều nhà thầu cùng quy mô diện tích nhà như vậy nhưng đơn giá phần thô theo m2 thấp hơn Song Phát?
100% chủ đầu tư đều tìm hiểu đơn giá xây nhà theo m2 của nhà thầu và so sánh giá giữa các nhà thầu với nhau. Trên thị trường sẽ chia ra nhiều phân khúc từ giá thấp đến giá cao dần. Song Phát sẽ lấy ví dụ đơn giản cho chủ đầu tư dễ hiểu như một chiếc Laptop cùng một nhà sản xuất các linh kiện bên trong được lắp đặt giống hệt nhau và cung cấp cho nhà phân phối khác nhau để bán ra thị trường. Người dùng sẽ tìm hiểu nhà phân phối nào có ưu đãi tốt, so sánh giá rẻ hơn, bảo hành như nhau thì chọn mua.
Đối với ngôi nhà lại không như thế, chủng loại vật tư sử dụng, chất lượng thi công, kỹ thuật thi công, tiến độ thi công, tay nghề của thợ, cách quản lý thi công…. rất khác nhau giữa các nhà thầu. Những yếu tố này dẫn đến sự chênh lệch về đơn giá xây thô.
Nhằm mục đích xây nhà chất lượng cho chủ đầu tư xây để ở lâu dài, Song Phát chỉ sử dụng vật tư xây thô loại tốt, luôn cải thiện và nâng cao chất lượng thi công. Chủ đầu tư có thể dễ dàng tìm hiểu hình ảnh thi công thực tế mà Song Phát chia sẻ cập nhật thường xuyên trên website.
Nhà thầu thi công giá rẻ họ thường ít khi chia sẻ hình ảnh thực tế, chủ đầu tư càng khó tiếp cận cách thức thi công của những nhà thầu này. Họ có thể giảm chất lượng vật tư xây thô như sử dụng đá đen, cát san lấp, gạch ống kém chất lượng.. để giảm chi phí đầu vào từ đó báo giá xây thô theo m2 thấp hơn..
Chỉ dựa vào đơn giá xây nhà rẻ, hình ảnh thiết kế hay mặt bằng bố trí vật dụng mà chủ đầu tư chọn nhà thầu đó để thi công là không đủ cơ sở, tiềm ẩn quá nhiều rủi ro, khi các hình ảnh thiết kế mà nhà thầu đó chia sẻ chưa chắc chứng minh có phải của nhà thầu đó hay không. Chủ đầu tư nên thường xuyên theo dõi website, fanpage công ty để xem các hoạt động thi công có bài bản, chất lượng giống như những gì họ chia sẻ.
Nếu chủ đầu tư tìm hiểu nhiều đơn giá xây thô của các nhà thầu khác nhau thì có thể thấy rằng đơn giá xây thô của Song Phát không phải là cao so với mặt bằng chung.
Chi tiết chủng loại vật tư sử dụng Song Phát đều công khai ở bài viết đơn giá xây nhà – chìa khóa trao tay năm 2021.
Làm sao để xây nhà không phát sinh?
Hầu hết khách hàng đã từng hỏi thăm những người bạn từng xây nhà cho biết mức phí phát sinh sau khi hoàn tất công trình thường đội lên rất nhiều so với dự trù ban đầu.
Họ chỉ để dành một khoản tiền nhất định cho việc làm nhà nên rất lo nếu mức phát sinh quá cao sẽ không đủ khả năng chi trả. Vậy làm thế nào để tính toán chi phí cho một công trình hoàn thiện chính xác nhất?
Phần thô thường cố định theo đơn giá m2 nhưng phần hoàn thiện rất hay xảy ra phát sinh bởi chủng loại vật tư đa dạng và nhu cầu xây dựng của mỗi nhà là khác nhau. Nguyên nhân của phát sinh là do năng lực nhà thầu không dự toán được các hạng mục công việc và chủng loại vật tư sử dụng cho ngôi nhà. Quy trình làm việc từ xưa đến nay của họ là dựa trên các gói trung bình, khá, tốt được chia sẵn để báo giá hoàn thiện nhanh chóng theo m2 trước khi có cả thiết kế. Nếu chủ đầu tư không tìm hiểu kĩ sẽ cho rằng đây là quy trình chung của tất cả nhà thầu và kí kết hợp đồng thi công. Đến khi thi công thực tế khác xa so với báo giá dự toán họ đã chia theo gói m2 từ đó mới xảy ra phát sinh.
Nhà thầu này cũng cam kết không phát sinh nhưng trong quy trình làm việc từ đầu của họ đã có lỗ hổng và để cải thiện họ phải thay đổi toàn bộ quy trình và cả con người.
Ngược lại, Song Phát sẽ không chia các gói trung bình, khá, tốt như nhà thầu khác mà khi có hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh theo nhu cầu xây dựng của chủ đầu tư. Mới bốc khối lượng theo thiết kế, nhà có bao nhiêu cửa, bao nhiêu đèn, kích thước, chủng loại vật tư sử dụng, các hạng mục công việc chi tiết. Như vậy nếu chủ đầu tư giữ nguyên thiết kế và thi công sẽ không có phát sinh bất kì chi phí nào.
Số m2 trong báo giá khái toán xây dựng ban đầu chỉ giúp dự trù chi phí thiết kế và xây thô áp dụng bảng chủng loại vật tư tiêu chuẩn.
Xây nhà trọn gói có được ưu đãi gì không?
Mỗi nhà thầu sẽ có một chính sách ưu đãi khác nhau, đối với Song Phát sẽ hỗ trợ chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng miễn phí khi kí hợp đồng thiết kế kiến trúc. Hỗ trợ 50% phí thiết kế nếu chỉ xây thô nhân công hoàn thiện. Miễn phí thiết kế nếu kí hợp đồng thi công xây nhà trọn gói – chìa khóa trao tay.
Bên cạnh đó Song Phát còn hỗ trợ phối cảnh nội thất những không gian chính trong nhà nếu chủ đầu tư không kí hợp đồng thiết kế nội thất. Thi công nội thất Song Phát cũng miễn phí thiết kế nội thất.
Hỗ trợ phối cảnh nội thất không gian chính cho chủ đầu tư hình dung nếu chỉ kí thiết kế kiến trúc.
Ưu đãi này là chính sách Song Phát hỗ trợ khi chọn chúng tôi là nhà thầu xây dựng nên sẽ không hết thời gian hiệu lực. Chủ đầu tư chỉ cần xác nhận khi đến văn phòng tư vấn.
Tại sao đơn giá tăng lên khi diện tích xây dựng giảm dần?
Đơn giá xây nhà theo m2 phụ thuộc điều kiện thi công của công trình, thỏa thuận ban đầu giữ chủ đầu tư và nhà thầu. Trong quá trình thi công, có rất nhiều chi phí mà công trình có diện tích nhỏ hay lớn đều phải tốn chi phí tương tự nhau: vận chuyển đổ xà bần, đổ bê tông, xây cầu thang, bảo vệ công trình, cổng rào, bao che,…Vì vậy, với các công trình quy mô nhỏ hay điều kiện thi công bất lợi(hẻm nhỏ, không có chỗ tập kết vật tư, tốn sức người), đơn giá có sự thay đổi tăng lên nhằm bù đắp một phần các chi phí đó.
Chi phí xây nhà lệch tầng, nhà hai mặt tiền, nhà tân cổ điển có cao hơn không?
Nhà lệch tầng sẽ có kết cấu phức tạp hơn so với nhà bằng tầng, chi phí sắt thép nhiều hơn dẫn đến đơn giá theo m2 sẽ tăng lên khoảng 100 – 200.000/vnđ.
Nhà hai mặt tiền không có khác biệt về kết cấu so với nhà một mặt tiền, tuy nhiên chi phí mặt bên hông sẽ phải tô trát, sơn nước, trổ cửa sổ, ốp gạch, trang trí… Dẫn đến chi phí xây thô và hoàn thiện sẽ cao hơn.
Nhà tân cổ điển đặc trưng là phù điêu được điêu khắc tinh xảo, nếu phù điêu phức tạp phải cần có thợ điêu khắc chuyên nghiệp tạo hình đây là chi phí tăng thêm, nếu mặt tiền nhà đơn giản có phào chỉ cột thì chi phí tăng thêm không đáng kể.
Có thể bố trí mặt bằng trước rồi mới kí hợp đồng thiết kế có được không?
Đây là câu hỏi mà Song Phát hay gặp nhất khi chủ đầu tư muốn thiết kế nhà trước để xem có phù hợp với gia đình không?
Để lên phương án tối ưu nhất, khai triển các bản vẽ mặt bằng có kích thước rõ ràng cần khoảng 1 – 2 ngày làm việc của kiến trúc sư. Với số lượng khách hàng có nhu cầu xây nhà rất lớn, Song Phát tư vấn mỗi ngày không thể nào đáp ứng hết. Chính vì thế các mặt bằng này chỉ được kiến trúc sư khai triển sau khi chủ đầu tư kí hợp đồng thiết kế.
Giải pháp đưa ra là Song Phát sẽ gửi những mặt bằng bố trí nhà có diện tích tương tự cùng quy mô và nhu xây dựng cho chủ đầu tư tham khảo. Số lượng mẫu nhà Song Phát thiết kế ngày càng nhiều nên sẽ có mặt bằng phù hợp trừ những trường hợp đất có diện tích quá đặc biệt như xéo, nở hậu, không vuông vức, hai khối nhà…
Chủ đầu tư hoàn toàn có thể lên trực tiếp văn phòng ở 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Quận Tân Bình để kiến trúc sư tư vấn và ghi nhận nhu cầu xây dựng và báo giá khái toán cho gia đình nắm chi phí ban đầu.
Tư vấn xây nhà trực tiếp cần mang theo những gì?
Ngay tại văn phòng có lưu trữ đầy đủ các hồ sơ thiết kế, vật tư hoàn thiện như gạch, cửa, đá, gỗ… Rất tiện cho việc tư vấn và giúp chủ đầu tư hiểu thêm về các vật tư hoàn thiện trước khi xây nhà. Khi đến văn phòng chủ đầu tư nên mang theo giấy tờ đất liên quan như: sổ đỏ, sổ hồng hoặc nếu đã xin giấy xin phép xây dựng chủ đầu tư mang theo để kiến trúc sư có cơ sở tư vấn chinh xác. Mọi hoạt động tư vấn Song Phát đều miễn phí không tính chi phí dịch vụ.
Nếu gia đình không tiện đi lại hay có người lớn tuổi, Song Phát vẫn hỗ trợ tư vấn tại nhà.
Kí hợp đồng thiết kế có phải tạm ứng không?
Đối với Song Phát chủ đầu tư khi kí hợp đồng thiết kế sẽ phải tạm ứng 50% trên tổng phí thiết kế được tính theo tổng diện tích xây dựng nhà. Nếu chi phí thiết kế dưới 50 triệu sẽ tạm ứng chi phí thiết kế ban đầu là 25 triệu. Đây là cơ sở để chủ đầu tư và Song Phát làm việc với nhau và hỗ trợ chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng miễn phí sau này.
Khi hồ sơ thiết kế hoàn chỉnh và bàn giao cho gia đình, chủ đầu tư sẽ thanh toán chi phí thiết kế còn lại. Nếu kí hợp đồng thi công trọn gói thì chi phí thiết kế được hoàn lại sau khi quyết toán công trình. Quy trình của Song Phát rất rõ ràng và không hề gây bất lợi nào cho chủ đầu tư.
Hình thức thanh toán khi xây nhà như thế nào?
Chủ đầu tư sẽ thanh toán theo từng đợt hoàn thành công việc, tổng chi phí xây nhà sẽ chia thành nhiều đợt thông thường là khoảng 10 đợt phụ thuộc vào quy mô xây dựng là bao nhiêu tầng. Các khoản thanh toán này sẽ có chi tiết trong hợp đồng thi công.
Khi kí hợp đồng thi công chủ đầu tư cũng sẽ phải tạm ứng trước chi phí, chi phí này để cam kết không tăng giá trong suốt quá trình từ khi kí hợp đồng đến lúc bàn giao nhà. Vì vậy, công ty bắt buộc phải tạm ứng để giữ giá với nhà cung cấp vật tư. Bên cạnh đó khi kí hợp đồng thì việc đặt cọc là thể hiện cam kết hợp tác và thực hiện giữa Chủ đầu tư với công ty.
Thời gian hoàn thiện hồ sơ thiết kế và xin giấy phép xây dựng là bao lâu?
Ngay sau khi chủ đầu tư kí kết hợp đồng thiết kế nhà, khoảng từ 1 – 2 ngày kiến trúc sư sẽ thực hiện các bản vẽ bố trí mặt bằng vật dụng để gia đình tham khảo và có chỉnh sửa sao cho phù hợp nhất. Chốt các bản vẽ, kiến trúc sư tiếp tục khai triển 3D mặt tiền phù hợp mặt bằng công năng.
Chốt xong 3D mặt tiền nhà, kiến trúc sư khai triển các mặt đứng, mặt cắt để thực hiện bản vẽ xin phép xây dựng. Để bộ phận xin giấy phép xây dựng của Song Phát tiến hành xin giấy phép xây dựng cho gia đình.
Thời gian hoàn thiện thiết kế cũng phụ thuộc vào chủ đầu tư, khi chốt các bản vẽ càng nhanh, ít chỉnh sửa, các hạng mục tiếp theo sẽ được khai triển tiếp tục. Giai đoạn này thường mất khoảng 7 – 21 ngày.
Từ lúc nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng sẽ khoảng 21 ngày làm việc của Quận mới có giấy phép xây dựng chính thức. Chủ đầu tư hoàn toàn yên tâm khi Song Phát có bộ phận xin giấy phép riêng nên có thể chủ động trong việc chỉnh sửa thiết kế và điều chỉnh giấy phép trước khi ra giấy phép chính thức không giống như nhà thầu khác thường giao cho các đơn vị bên ngoài rất hay xảy ra sai sót và chậm trễ.
Vậy thời gian hoàn thiện hồ sơ thiết kế và xin giấy phép xây dựng sẽ khoảng 1 tháng 15 ngày.
Bước đầu chuẩn bị xây nhà cần phải kĩ càng, nên chủ đầu tư dự trù thời gian khởi công khoảng 2 tháng sau khi kí thiết kế để có thời gian thong thả chỉnh sửa. Có thiết kế Song Phát báo giá chi tiết và gia đình có thêm thời gian dự trù kinh phí để xây nên ngôi nhà đúng như mong đợi.
Xem tiếp Phần 2: Giải đáp câu hỏi thường gặp cho chủ đầu tư trước khi xây nhà.
Tác giả: Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Xây Dựng Sự Trường Tồn.
Thông tin liên hệ:
Công Ty CP ĐT Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Địa chỉ: 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Q.Tân Bình, TP.HCM
Số 02, Đường số 3, P.9, Q. Gò Vấp, Tp.HCM
Xưởng nội thất: 28/6 Tân Chánh Hiệp 07, Phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, TP. HCM
Hotline: 0941.85.98.98 – 0918.85.98.98
Email: songphat@xaynhasaigon.vn
