Hiện nay, khi tìm hiểu đơn giá xây dựng nhà phố, Chủ đầu tư sẽ thấy nhiều đơn vị xây dựng áp dụng cách chia nhiều gói hoàn thiện theo đơn giá m2 trong quy trình tư vấn, báo giá cho khách hàng. Vậy cách thức chia nhiều gói này có những mặt lợi và hại nào? mục đích của việc chia gói hoàn thiện này là gì? Liệu rằng đây có phải là quy trình chung của tất cả công ty xây dựng hay không? Đây cũng là câu hỏi mà nhiều chủ đầu tư thắc mắc khi tìm hiểu công ty. Cùng Song Phát tìm kiếm câu trả lời qua bài viết dưới đây để có thêm kinh nghiệm lựa chọn cho mình một đơn vị xây dựng uy tín bạn nhé!
Mặt lợi của việc chia gói hoàn thiện thành nhiều đơn giá khác nhau.
+ Mặt lợi đầu tiên dễ nhận ra nhất giúp chủ đầu tư biết thêm nhiều chủng loại vật tư phần thô và hoàn thiện trên thị trường để tìm hiểu thêm ưu nhược điểm của các loại vật tư và giá cả. Tuy nhiên vật tư trên thị trường có rất nhiều loại như cửa sắt, cửa nhôm kính, cửa composite, cửa gỗ, cửa xingfa, eurowindow…., mẫu mã, quy cách và giá cả khác nhau nếu chia gói thì cũng không thể cập nhật hết được. Tùy vào nhu cầu của gia đình chủ đầu tư cần tìm hiểu thêm rất nhiều vật tư và phong cách yêu thích để đầu tư ngôi nhà đúng theo sở thích.
+ Với việc chia theo từng đơn giá m2 CĐT cũng có thể tạm tính dự trù chi phí nhà mình trong khoảng kinh phí cho phép và lựa chọn gói vật tư phù hợp.
+ Mặt lợi tiếp theo của việc chia gói sẽ giúp công ty xây dựng dựa vào gói m2 bốc khối lượng ra báo giá nhanh chóng, cơ sở để báo giá hoàn thiện cũng sẽ tính theo m2 trên tổng diện tích xây dựng nhà(bao gồm móng, mái, ban công,diện tích sàn…). Để hiểu rõ điều này chủ đầu tư cần hiểu rõ hơn về quy trình làm việc của phần lớn các công ty xây dựng hiện nay.
Khi có nhu cầu xây dựng, chủ đầu tư liên hệ các công ty sẽ lên phương án thiết kế sơ bộ mặt bằng nhưng không đi sâu vào chi tiết. Các phương án này thường được thiết kế rất nhanh trong thời gian ngắn vì không cần tính toán đến phương án thi công hoặc không thể hiện kích thước cụ thể.
Mục đích của việc lên thiết kế sơ bộ chính là phân chia không gian phòng khách, bếp, biết được số lượng nhà wc, số lượng phòng ngủ để từ đó dễ dàng bốc tách khối lượng. Trong bảng vật tư chia theo gói cũng sẽ quy định số lượng hoặc quy cách cụ thể như: Mỗi phòng tối đa bao nhiêu bóng đèn, mỗi tầng bao nhiêu đèn… Nếu chưa tìm hiểu kỹ chủ đầu tư rất dễ nhầm khi nghĩ rằng đây là phương án có thể thi công được mà lại miễn phí.
Ví dụ dựa trên đơn giá hoàn thiện 6tr/m2 chi phí x tổng diện tích xây dựng tạm tính 600tr thì khi bốc tách khối lượng gạch cửa đèn thiết bị vệ sinh ra đúng con số 600tr cho chủ đầu tư để kí hợp đồng thi công rồi mới bắt đầu thiết kế.
Mặt hại khi chia gói hoàn thiện thành nhiều đơn giá khác nhau.
Nếu Chủ đầu tư phân tích kĩ một chút về gói hoàn thiện chia theo m2 sẽ dễ dàng nhận ra 5 mâu thuẫn từ chính những mặt lợi đã nêu trên.
1/ Để dự trù kinh phí chủ đầu tư chỉ cần nâng đơn giá m2 theo gói chia sẵn, vậy nếu chỉ nâng cấp một vài thiết bị trong gói mà không nâng toàn bộ nhà thì làm sao giúp chủ đầu tư dự trù kịnh phí. Chưa kể trong tổng diện tích xây dựng sẽ bao gồm móng mái thuộc phần thô nếu nâng đơn giá hoàn thiện chẳng phải chủ đầu tư là người chịu thiệt thòi về chi phí thi công.
2/Chủ đầu tư xây nhà phần lớn là để ở lâu dài chứ không phải xây để bán, quan tâm chất lượng xây là chính, giá cả thường là yếu tố quan tâm thứ 2, vật tư phần thô có tốt thì mới đảm bảo được chất lượng của ngôi nhà, nếu chia nhiều gói vật tư phần thô thì liệu rằng phần thô gói thấp hơn có đủ đảm bảo chất lượng. Chia càng nhiều gói vật tư phần thô, sẽ rất khó để quản lý cho từng công trình.
3/ Chỉ với bản vẽ bố trí vật dụng sơ sài, chủ đầu tư chưa chốt thì cơ sở nào để các đơn vị này đưa ra báo giá hoàn thiện có số m2 gạch, sơn nước, trần thạch cao, kích thước cửa, đá cầu thang.. khi chưa có các bản vẽ ốp gạch, chi tiết cửa, mặt bằng trần thạch cao… Số lượng bóng đèn cũng giới hạn theo từng phòng liệu rằng có đủ sáng nếu diện tích phòng đó tương đối lớn. Phải chăng số m2 trong báo giá này được bốc một cách thiếu căn cứ chỉ cần dựa trên m2 sàn. Chỉ có duy nhất số thiết bị vệ sinh là cố định có thể bốc khối lượng dựa trên số lượng WC đã có thể hiện trên bản vẽ mặt bằng. Nếu chủ đầu tư biết về xây dựng liệu có kiểm tra được khối lượng bốc này được tính như thế nào hay không?
4/, Với bản vẽ mặt bằng đã báo giá hoàn thiện khi chưa có 3D mặt tiền, những cách trang trí cho ngôi nhà thêm đẹp như sơn hiệu ứng, ốp lam che nắng, conwood, ốp gạch bồn hoa, ốp đá,… sẽ tính như thế nào? Kí thi công theo báo giá bốc khối lượng theo gói m2, liệu rằng có phát sinh thêm chi phí nào nữa hay không? Hay những phương án mặt tiền sẽ bị hạn chế khả năng sáng tạo của Kiến Trúc Sư, những mặt tiền được thiết kế sau khi đã kí thi công sẽ chỉ giới hạn trong việc sơn nước, mặt tiền đơn giản và tính thẩm mỹ không cao.
5/, với sự đa dạng của chủng loại vật tư, quy cách và kích thước sẽ có giá thành khác nhau. Ví dụ phần cửa đi báo giá theo kích thước * đơn giá m2, cửa 4 cánh kích thước sẽ gấp 4 lần cửa 1 cánh, chi phí thi công cũng sẽ chênh lệch gấp 4 lần, nếu khống chế chi phí theo đơn giá m2 thì trong thiết kế sau này sẽ bị hạn chế các kích thước làm tăng giá chi phí. Nếu hai bên giữa đơn vị xây dựng và chủ đầu tư trao đổi chỉnh sửa báo giá theo bản vẽ mặt bằng thì sẽ rất mất thời gian và không hiệu quả.
6/, Quy trình làm việc báo giá bốc khối lượng theo gói m2 dựa trên bản vẽ mặt bằng sơ bộ gửi cho tất cả các khách hàng trong thời gian quá ngắn, phương án này có phải tối ưu, và có khả năng thi công về sau hay không?. Nếu khách hàng ngày càng nhiều, Kts phải làm việc trong thời gian ngắn đưa ra những phương án tạm bợ, vô hình trung đang hạ thấp chất xám của Kiến Trúc Sư, thiết kế không còn hướng đến sự sáng tạo, khoa học, hợp lý trong công năng mà chỉ quan tâm về giá rẻ và lợi nhuận.
Vì sao Song Phát chỉ có 1 gói hoàn thiện duy nhất?
Dựa trên phương châm làm việc rõ ràng, cụ thể, có cơ sở tính toán Song Phát chỉ có 1 gói hoàn thiện duy nhất chia theo đơn giá m2 để chủ đầu tư dự trù kinh phí ban đầu. Khi có thiết kế hồ sơ full gồm kiến trúc, 3d mặt tiền, kết cấu, điện nước mới tiến hành bốc tách khối lượng để có báo giá chi tiết. Lúc này chủ đầu tư có thể nâng cấp hoặc giảm chủng loại vật tư tùy theo nhu cầu của gia đình. Báo giá chi tiết là cơ sở để kí thi công, tất cả khối lượng bốc tách nếu chủ đầu tư có kinh nghiệm vẫn có thể kiểm tra một cách dễ dàng.
Câu hỏi đặt ra nếu không chia gói theo m2, làm sao để chủ đầu tư dự trù mức chi phí nếu có nâng cấp vật tư. Thông thường Song Phát cũng sẽ đưa ra mức chi phí chênh lệch dự trù ngay từ đầu theo diện tích và quy mô xây của chủ đầu tư là khoảng bao nhiêu đổ lại để dự trù. Còn nếu chủ đầu tư áp dụng 100% vật tư tiêu chuẩn thì chi phí sẽ có chênh lệch khoảng bao nhiêu Song Phát sẽ tư vấn chứ không thể nào chính xác tuyệt đối vì thiết kế của mỗi nhà là một khác nhau.
Lợi ích của phương pháp báo giá này:
- Do thiết kế không bị phụ thuộc vào báo giá, nên thiết kế không bị giới hạn, Kiến trúc sư hoàn toàn có thể sáng tạo đưa ra những phương án thiết kế tối ưu nhất về công năng cũng như thẩm mỹ, phù hợp với kinh phí và nhu cầu của gia chủ
- Báo giá bốc tách theo thiết kế, từng hạng mục đều được thể hiện chi tiết nhất, rõ ràng nhất, từ đó giúp CĐT hình dung chính xác được mức chi phí phải bỏ ra, hạn chế phát sinh trong quá trình thi công.
- Báo giá chênh lệch theo từng hạng mục nâng cấp vật tư, không phụ thuộc vào diện tích xây dựng. Chi phí vật tư hoàn thiện đều có chiết khấu và giá cả theo thị trường.
Với quy trình làm việc như trên, Song Phát sẽ không lên phương án mặt bằng nếu chủ đầu tư chưa kí hợp đồng thiết kế, bởi một phương án tối ưu tương đối chính xác 95% theo nhu cầu của gia đình cần sự tính toán tỉ mĩ của KTS, thời gian làm việc kéo dài 3 – 5 ngày tùy vào quy mô và nhu cầu của chủ đầu tư. Phương án mặt bằng là cơ sở để triển khai các giai đoạn tiếp theo, quá trình làm việc trao đổi giữa hai bên hiệu chỉnh dần dần đưa thiết kế hoàn chỉnh nhất chứ không chỉ từ một phía của Kiến Trúc Sư nên sẽ mất thời gian tương tác chứ không chỉ gửi 1 lần duy nhất mà chủ đầu tư chốt ngay.
Khi vào thiết kế, Chủ đầu tư trong quá trình làm việc nhận thấy công ty tư vấn kĩ càng, thái độ tốt, thiết kế chi tiết, làm việc chuyên nghiệp, đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, xin phép không gặp vấn đề… có thể chuyển qua giai đoạn thi công. Còn nếu không có thể dừng lại ở bước thiết kế, đảm bảo quyền lợi cho chủ đầu tư. Chứ không dựa trên gói m2 mà báo giá hoàn thiện, kí thi công rồi mới triển khai thiết kế chi tiết.
Như vậy, phương pháp báo giá bằng cách chia gói hoàn thiện thành nhiều đơn giá khác nhau tồn tại rất nhiều mặt hạn chế gây ra những bất lợi không nhỏ cho chủ đầu tư. Hãy tìm hiểu thật kĩ quy trình làm của các đơn vị xây dựng để đưa ra quyết định sáng suốt nhất. Hi vọng với những chia sẻ trên đây, CĐT sẽ có thêm kinh nghiệm để lựa chọn cho mình một đơn vị xây dựng uy tín, chuyên nghiệp để cùng đồng hành trong công cuộc xây dựng mái ấm hạnh phúc. Hãy là một chủ đầu tư thông thái!
Liên hệ ngay cho Song Phát nếu bạn đang gặp bất kỳ thắc mắc nào về quy trình xây nhà nhé!
Tác giả: Kiến trúc Xây dựng Song Phát.
Xây Dựng Sự Trường Tồn.
Thông tin liên hệ:
Công Ty CP ĐT Kiến Trúc Xây Dựng Song Phát.
Địa chỉ: 36/1 Bàu Cát 1, Phường 14, Q.Tân Bình, TP.HCM
Xưởng nội thất: 28/6 Tân Chánh Hiệp 07, Phường Tân Chánh Hiệp, Q. 12, TP. HCM
Hotline: 0941.85.98.98 – 0918.85.98.98
Email: songphat@xaynhasaigon.vn
